Notartermin: Was Käufer wissen müssen
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, die Finanzierung steht und nun rückt der entscheidende Moment näher: der Notartermin. Viele Erstkäufer und auch erfahrene Immobilienbesitzer fragen sich, was sie dort erwartet, welche Unterlagen sie mitbringen müssen und welche Kosten auf sie zukommen. Dieser TARGOBANK Ratgeber beantwortet Ihre Fragen und begleitet Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Ablauf – damit Sie gut vorbereitet und sicher in diesen wichtigen Termin gehen.
Warum ist der Notar beim Immobilienkauf Pflicht?
In Deutschland schreibt das Gesetz vor, dass jeder Kauf einer Immobilie notariell beurkundet werden muss. Ohne diese Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtlich unwirksam – unabhängig davon, was Käufer und Verkäufer mündlich vereinbart haben. Dieses Prinzip schützt beide Seiten vor übereilten Entscheidungen und sorgt dafür, dass alle Beteiligten vollständig über ihre Rechte und Pflichten informiert sind.
Der Notar ist dabei keine Partei, die auf einer Seite steht. Er ist ein unabhängiger Amtsträger des Staates, der alle Beteiligten gleichermaßen berät und belehrt. Er prüft, ob der Kaufvertrag rechtlich einwandfrei ist, klärt offene Fragen und sorgt dafür, dass der Eigentumsübergang korrekt im Grundbuch eingetragen wird. Für Erstkäufer ist es besonders wertvoll zu wissen: Sie dürfen den Notar Ihrer Wahl beauftragen und haben das Recht, den Vertragsentwurf bereits im Vorfeld zu lesen und Fragen zu stellen.
So bereiten Sie sich auf den Notartermin vor
Eine gute Vorbereitung macht den Unterschied zwischen einem stressigen und einem entspannten Notartermin. Der erste Schritt ist, den Vertragsentwurf rechtzeitig anzufordern – mindestens zwei Wochen vor dem Termin. Das gibt Ihnen genug Zeit, den Entwurf in Ruhe zu lesen, Unklarheiten zu markieren und bei Bedarf rechtlichen Rat einzuholen.
Prüfen Sie den Entwurf sorgfältig auf alle vereinbarten Punkte: den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, den geplanten Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenhaus sowie eventuelle Mängel, die der Verkäufer offenbaren muss. Wenn Sie etwas nicht verstehen oder ein Passus Ihnen unklar ist, sprechen Sie den Notar direkt an. Genau für diese Fragen ist er da.
Diese Unterlagen bringen Sie zum Termin mit
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass aller Käufer und Verkäufer
- Steueridentifikationsnummer (für die Grunderwerbsteuer)
- Bei Ehepaaren: Informationen zum Güterstand (Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft)
- Vollmachten, falls eine Person nicht persönlich erscheinen kann
- Aktuelle Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, soweit der Notar diese benötigt
Der Ablauf des Notartermins Schritt für Schritt
Ein Notartermin für einen Immobilienkauf dauert in der Regel zwischen 60 und 120 Minuten, je nach Komplexität des Vertrags und der Anzahl der offenen Fragen. Der Ablauf folgt dabei einem festen Schema, das der Notar souverän durch den Termin führt.
Zu Beginn stellt der Notar die Anwesenden fest, prüft die Ausweise und erklärt seine Rolle als neutraler Amtsträger. Anschließend liest er den gesamten Kaufvertrag laut vor – das ist gesetzlich vorgeschrieben und gilt für alle, auch wenn der Vertrag lang ist. Während des Vorlesens können und sollen Sie Fragen stellen, wenn Ihnen etwas unklar ist. Der Notar erläutert dann die entsprechenden Passagen verständlich.
Wenn alle Fragen geklärt sind und beide Parteien zustimmen, unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Vertrag, und der Notar beurkundet ihn mit seiner eigenen Unterschrift und seinem Siegel. Damit ist der Kaufvertrag rechtswirksam. Im Anschluss veranlasst der Notar alle weiteren notwendigen Schritte, zum Beispiel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Was steht im Kaufvertrag – und was müssen Sie prüfen?
Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument des Immobilienerwerbs und regelt alle wesentlichen Aspekte des Geschäfts verbindlich. Er enthält die vollständige Beschreibung des Kaufobjekts inklusive Grundbuchblattnummer, Flurstück und Flurnummer sowie alle Rechte und Lasten, die auf der Immobilie lasten, etwa Grunddienstbarkeiten oder Wegerechte.
Besonders wichtig sind für Sie die Regelungen zur Kaufpreiszahlung: Wann genau wird der Kaufpreis fällig, an welches Konto wird er überwiesen, und welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein? Bestehende Darlehen des Verkäufers werden in der Regel direkt aus dem Kaufpreis getilgt und alte Grundschulden gelöscht – auch das wird im Kaufvertrag festgehalten. Zudem legt der Vertrag den Übergabetermin fest, an dem Sie die Schlüssel erhalten und die Immobilie in Besitz nehmen. Darüber hinaus enthält er Regelungen zum Gewährleistungsausschluss, den Verkäufer im Privatbereich üblicherweise verlangen – prüfen Sie jedoch, ob bekannte Mängel schriftlich festgehalten sind.
Checkliste: Diese Punkte gehören in jeden Kaufvertrag
- Vollständige Bezeichnung der Immobilie mit allen Grundbuchangaben
- Bestehende Belastungen im Grundbuch und Vereinbarungen hierzu
- Vereinbarter Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Geplanter Übergabetermin und Bedingungen
- Auflistung mitverkauften Inventars oder Zubehörs
- Bekannte Mängel und deren Beschreibung
- Regelungen zu bestehenden Mietverhältnissen (bei Kapitalanlage)
- Aufteilung der Grunderwerbsteuer und Notarkosten
- Vollmachten und Vertretungsregelungen
Bereit für den Notartermin?
Bevor Sie unterschreiben, sollte Ihre Baufinanzierung stehen. Die TARGOBANK begleitet Sie mit dem Finanzierungspartner OLB von der ersten Anfrage bis zur Vertragsunterschrift – persönlich und verlässlich.
Notarkosten und Grundbuchgebühren im Überblick
Die Notarkosten beim Immobilienkauf sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Das bedeutet, dass Sie keine Preisunterschiede zwischen verschiedenen Notaren erwarten müssen – die Gebühren sind einheitlich und hängen in der Regel vom beurkundeten Kaufpreis ab. Käufer tragen diese Kosten in aller Regel allein, es sei denn, der Kaufvertrag legt etwas anderes fest.
Als Faustformel können Sie mit Notar- und Grundbuchkosten von zusammen rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises rechnen. Dazu kommen die Kosten für die Eintragung der Grundschuld, sofern Sie die Immobilie über ein Darlehen finanzieren. Diese Grundschuldeintragung verursacht weitere Gebühren in Höhe von etwa 0,5 bis 0,8 Prozent der Darlehenssumme.
| Kostenart | Berechnung | Beispiel bei 400.000 Euro Kaufpreis |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | ca. 0,8 – 1,0 % des Kaufpreises | ca. 3.200 – 4.000 Euro |
| Auflassungsvormerkung | gesetzlich geregelt, anteilig | ca. 400 – 600 Euro |
| Grundbucheintragung (Eigentümer) | ca. 0,3 – 0,5 % des Kaufpreises | ca. 1.200 – 2.000 Euro |
| Eintragung der Grundschuld | ca. 0,5 – 0,8 % der Darlehenssumme | ca. 1.600 – 2.560 Euro (bei 320.000 Euro Darlehen) |
| Gesamte Nebenkosten (Notar + Grundbuch) | ca. 1,5 – 2,0 % des Kaufpreises | ca. 6.000 – 8.000 Euro |
Diese Kosten sind ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten und müssen aus dem Eigenkapital bestritten werden, da Banken sie in aller Regel nicht mitfinanzieren. Planen Sie diese Ausgaben daher von Anfang an in Ihr Budget ein.
Was passiert nach dem Notartermin?
Sobald der Kaufvertrag beurkundet ist, beginnt der Notar mit der Abwicklung. Er beantragt zunächst beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Ihr Käuferinteresse für alle sichtbar sichert und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig verkauft oder belastet.
Gleichzeitig fragt der Notar beim Finanzamt an und fordert eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an – diese bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde und steht regelmäßig Ende des Prozesses. Erst wenn das Finanzamt diese Bescheinigung ausgestellt hat, kann der endgültige Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden.
Die Kaufpreiszahlung erfolgt in der Regel nach der Beurkundung und sobald der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung verschickt hat. Diese Mitteilung informiert Sie darüber, dass die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind – zum Beispiel dass die Auflassungsvormerkung eingetragen und alle Lasten bereinigt sind. Erst dann überweisen Sie den Kaufpreis wie im Kaufvertrag vereinbart oder leiten Ihre Bank an, das Darlehen entsprechend auszuzahlen.
Notartermin und Baufinanzierung: Was zusammengehört
Der Notartermin und die Baufinanzierung sind eng miteinander verknüpft. Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollte Ihre Finanzierungszusage bereits vorliegen. Denn sobald Sie den Vertrag beurkunden, gehen Sie eine rechtlich bindende Verpflichtung ein – ohne gesicherte Finanzierung kann das zu ernsthaften Problemen führen.
Gleichzeitig benötigt Ihre Bank für die Auszahlung des Darlehens bestimmte Unterlagen, die der Notar erstellt oder vermittelt: die beglaubigte Ausfertigung des Kaufvertrags sowie die Grundschuldbestellungsurkunde, mit der die Bank als Gläubiger im Grundbuch eingetragen wird. Stimmen Sie daher den zeitlichen Ablauf zwischen Notartermin und Banktermin sorgfältig ab, damit es nicht zu Verzögerungen bei der Auszahlung kommt.
Die TARGOBANK begleitet Sie bei aufkommenden Fragen zum Kaufvertrag in Ihrer Finanzierungsberatung. So vermeiden Sie unnötige Wartezeiten und können sicher planen, wann der Kaufpreis fällig wird und wann Sie die Schlüssel erhalten.
Baufinanzierungsberatung mit der TARGOBANK
Wir beraten Sie und sorgen gemeinsam mit unserem Finanzierungspartner OLB dafür, dass alles rechtzeitig bereit ist. Lassen Sie sich jetzt persönlich beraten.
Häufige Fragen zum Notartermin
Ja, als Käufer haben Sie in Deutschland das Recht, den Notar frei zu wählen. Da der Käufer üblicherweise die Notarkosten trägt, liegt die Wahl bei Ihnen. Sprechen Sie sich jedoch mit dem Verkäufer ab, um organisatorische Reibungspunkte zu vermeiden. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei allen Notaren identisch.
Sie haben das Recht, den Kaufvertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zu erhalten. Wenn Ihnen der Entwurf zu spät zugestellt wird, können Sie darum bitten, den Termin zu verschieben. Unterschreiben Sie keinen Vertrag, den Sie nicht vollständig gelesen und verstanden haben – dieser Grundsatz gilt unbedingt.
Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch liegen üblicherweise bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das rund 5.250 bis 7.000 Euro. Dazu kommen die Kosten für die Grundschuldeintragung, wenn Sie die Immobilie finanzieren. Diese Beträge müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden.
Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist bindend, und ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht bei Immobilienkäufen zwischen Privatpersonen nicht. Ein Rücktritt ist nur dann möglich, wenn der Vertrag selbst eine Rücktrittsklausel enthält – etwa für den Fall, dass die Finanzierung scheitert – oder wenn vertragswesentliche Pflichten verletzt werden. Prüfen Sie diese Punkte daher gründlich vor der Unterzeichnung.
Grundsätzlich müssen alle Vertragsparteien persönlich beim Notartermin anwesend sein. Wenn Sie verhindert sind, können Sie eine Vertrauensperson mit einer notariell beglaubigten Vollmacht bevollmächtigen. Sprechen Sie diese Möglichkeit frühzeitig mit dem Notar ab, da die Vollmacht vor dem Termin vorliegen muss und selbst beurkundungspflichtig sein kann.
Die endgültige Eintragung als Eigentümer erfolgt in der Regel erst, nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat – also nach Zahlung der Grunderwerbsteuer – und nachdem der vollständige Kaufpreis nachweislich bezahlt ist. Der gesamte Prozess dauert üblicherweise vier bis acht Wochen nach dem Notartermin. Bis dahin sind Sie durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert.
Fazit: Gut vorbereitet in den Notartermin
Der Notartermin ist der rechtlich entscheidende Moment beim Immobilienkauf – und mit der richtigen Vorbereitung müssen Sie ihn nicht fürchten, sondern können ihn als wichtigen Schritt in Ihre Zukunft begrüßen. Lesen Sie den Vertragsentwurf rechtzeitig, stellen Sie alle Fragen, die Ihnen wichtig sind, und sorgen Sie dafür, dass Ihre Baufinanzierung gesichert ist, bevor Sie unterschreiben.
Die TARGOBANK steht Ihnen dabei gemeinsam mit der OLB als verlässliche Partnerin zur Seite. Damit Sie sich ganz auf das konzentrieren können, was wirklich zählt – Ihr neues Zuhause.