Eine Immobilienfinanzierung ist ein zweckgebundenes Bankdarlehen zum Kauf, Bau oder zur Renovation von Immobilien. Die Bank stellt Fremdkapital zur Verfügung, das in monatlichen Raten zurückgezahlt wird - mit der Immobilie als Sicherheit.
Ob Kauf, Bau, Modernisierung oder Anschlussfinanzierung – mit der passenden Immobilienfinanzierung verwirklichen Sie Ihren Wohntraum Schritt für Schritt.
Laufzeit, Zinsen und Tilgung passen wir gemeinsam an Ihre Möglichkeiten an.
Wir stehen Ihnen zur Seite – mit Informationen, Wissen und persönlicher Beratung.
Wir zeigen, worauf es bei einer Immobilienfinanzierung ankommt.
Unsere Experten unterstützen Sie bei Fragen rund um Ihre Finanzierung. Welche Optionen bestehen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.
Laufzeit, Tilgung und Zinsbindung können auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt werden.
Wer sich den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen möchte, steht früher oder später vor der Frage der passenden Immobilienfinanzierung. Um den Kaufpreis zu stemmen, ist eine gut durchdachte Finanzierung beim Hauskauf, Bau oder einer Sanierung für viele unverzichtbar.
Eine Immobilienfinanzierung bezeichnet die Bereitstellung von Fremdkapital – i.d.R. durch eine Bank, aber z.B. auch durch Versicherungen oder Bausparkassen – um eine Immobilie zu kaufen, zu bauen oder zu renovieren. In der Regel wird dafür ein zweckgebundenes Darlehen aufgenommen, das über einen festgelegten Zeitraum in monatlichen Raten zurückgezahlt wird. Als Sicherheit dient dabei das finanzierte Objekt selbst. Dazu gehören alle Typen wohnwirtschaftlicher Immobilien – wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder auch ganze Mehrfamilienhäuser. Die Immobilie muss dabei nicht zwangsläufig selbst genutzt werden – auch der Erwerb zur Kapitalanlage ist möglich.
Ob Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung, Immobilienkredit oder Hauskredit – all diese Begriffe werden im Alltag oft gleich verwendet und beschreiben im Kern dasselbe: die Finanzierung einer Immobilie. Gemeint ist in der Regel ein Darlehen, mit dem der Kauf, der Neubau oder die Sanierung und Modernisierung eines Eigenheims ermöglicht wird. Auch der Erwerb eines Grundstücks sowie Anschlussfinanzierungen oder die Umgestaltung eines bestehenden Kredits können darunter zusammengefasst werden.
Je nach Anbieter oder Kontext kann die Bezeichnung leicht variieren, doch für Kreditnehmende zählt am Ende nur eines: Das Hauptziel einer Immobilienfinanzierung ist es in jedem Fall, den individuellen Finanzierungsbedarf strukturiert, planbar und langfristig tragbar zu decken. Welche Finanzierungsform am besten passt, hängt von den persönlichen Lebensumständen, Zielen und dem verfügbaren Budget ab.
Eine Immobilienfinanzierung ist ein bedeutender Schritt, umso wichtiger ist eine gute Vorbereitung. Mit einem durchdachten Finanzierungsplan gelingt der Weg zur eigenen Immobilie geordnet und planbar. Wir zeigen Ihnen einen strukturierten Plan, mit dem Sie Ihre Immobilienfinanzierung sicher und erfolgreich umsetzen.
Der erste Schritt auf dem Weg zur passenden Immobilienfinanzierung ist die Klärung Ihrer finanziellen Ausgangslage. Eine Haushaltsrechnung, die alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt, liefert hier die nötige Klarheit. So können Rückschlüsse darauf gezogen werden, welche monatliche Rate für Sie tragbar ist und mit welchem Budget Sie sich nach einer geeigneten Immobilie umschauen können. Auf Basis der finanziellen Möglichkeiten lassen sich nun realistische Ziele setzen. Auch der Standort, der Zustand der Immobilie und persönliche Prioritäten spielen hier eine Rolle.
Ist der finanzielle Rahmen abgesteckt, folgt der nächste Schritt: eine fundierte Beratung durch Experten. Diese unterstützen Sie dabei, eine Immobilienfinanzierung zu finden, die zu Ihren Zielen und Ihrer Lebenssituation passt. Gemeinsam wird ein Finanzierungsplan für Ihr Vorhaben erstellt. Dabei besprechen Sie, welche Finanzierungsform geeignet ist, welche Laufzeit sinnvoll erscheint und wie sich die monatliche Rate optimal gestalten lässt. Auch mögliche Fördermittel, etwa von der KfW, werden dabei berücksichtigt. Zudem fließt die aktuelle Marktlage in die Empfehlung mit ein.
Im nächsten Schritt geht es darum, alle erforderlichen Unterlagen für die Immobilienfinanzierung vollständig zusammenzutragen. Dazu gehören zum Beispiel Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweise, Personalausweis-Kopien und – falls bereits vorhanden – erste Informationen zur gewünschten Immobilie. Eine strukturierte Vorbereitung sorgt für einen reibungslosen Ablauf der Finanzierung.
Liegen alle Unterlagen vor, kann die Immobilienfinanzierung offiziell beantragt werden. Der Kreditgeber prüft die Unterlagen und erstellt bei positiver Bewertung ein individuelles Finanzierungsangebot, abgestimmt auf die persönlichen Rahmenbedingungen. Nach sorgfältiger Prüfung und Zustimmung zum Angebot wird der Vertrag unterzeichnet. Damit ist der Finanzierungsprozess abgeschlossen und die Grundlage für den Immobilienkauf geschaffen.
Wer ein Eigenheim finanzieren möchte, sollte die wichtigsten Konditionen im Blick haben. Sie bestimmen maßgeblich, wie viel die Immobilienfinanzierung am Ende kostet und wie lange sie läuft.
Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist es sinnvoll, sich frühzeitig mit dem Thema Zinsen zu beschäftigen. Sie stellen die prozentualen Kosten dar, die für das Leihen von Kapital anfallen – also den Preis dafür, dass Ihnen eine bestimmte Summe über einen längeren Zeitraum zur Verfügung gestellt wird.
Die Höhe der Zinsen hängt bei der Immobilienfinanzierung von mehreren Faktoren ab, zum Beispiel vom aktuellen Zinsniveau am Markt, Ihrer Bonität und der Kreditsumme. Je höher das geliehene Kapital, desto größer ist auch die absolute Zinsbelastung über die Laufzeit hinweg. Gleichzeitig gilt aber auch: Je niedriger das Risiko für den Kreditgeber ist, desto günstiger fällt in der Regel der Zinssatz aus.
Eine Rolle spielt dabei auch das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger ist das Finanzierungsrisiko – was sich positiv auf die Konditionen auswirken kann.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz bei einer Immobilienfinanzierung konstant bleibt – unabhängig davon, wie sich das allgemeine Zinsniveau am Markt entwickelt. Innerhalb dieses Zeitraums zahlen Sie immer denselben Zinssatz.
Nach Ablauf der Zinsbindung ist in der Regel noch ein Teil des Darlehens offen. In diesem Fall wird eine Anschlussfinanzierung notwendig, sofern der Restbetrag nicht sofort durch eine vollständige Rückzahlung beglichen werden kann. Dabei wird ein neuer Zinssatz auf Basis der dann aktuellen Marktlage vereinbart – auch die individuelle Risikosituation fließt erneut in die Bewertung mit ein.
Die Tilgung beschreibt den Anteil der monatlichen Rate, mit dem das Darlehen tatsächlich zurückgezahlt wird – unabhängig von den Zinsen. Eine höhere Tilgungsrate sorgt dafür, dass das Darlehen schneller abbezahlt wird, reduziert aber auch die finanzielle Flexibilität. Wer sein Eigenheim finanzieren möchte, stellt frühzeitig die Weichen für langfristige Stabilität – etwa durch die Wahl einer passenden Tilgungsrate und Zinsbindung.
Die Rolle des Eigenkapitals ist bei einer Immobilienfinanzierung besonders wichtig. Je mehr eigenes Kapital Sie mitbringen, desto geringer ist der Kreditbetrag, den Sie aufnehmen müssen. Damit einhergehend sinkt auch das Risiko für den Kreditgeber und der Zinssatz sowie die Monatsrate können niedriger ausfallen.
Zum Eigenkapital gehören neben Bargeld und Bankguthaben, beispielsweise auch Eigenleistungen beim Bau, Guthaben aus Bausparverträgen, Vermögen aus Wertpapieren und Fonds, aber auch Schenkungen oder private Darlehen von Angehörigen. Oft wird empfohlen, mindestens 20 - 30 % der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln zu stemmen – idealerweise inklusive der Nebenkosten.
Die Immobilienkosten setzen sich nicht nur aus dem Kaufpreis zusammen, auch die Nebenkosten spielen eine große Rolle. Sie sind je nach Region, Objekt und Kaufsituation unterschiedlich hoch, können aber bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Diese Kosten werden bei der Planung der Immobilienfinanzierung oft nicht berücksichtigt, sind aber ein wichtiger Bestandteil für eine solide Finanzierung.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an und wird vom jeweiligen Bundesland erhoben. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben und Voraussetzung für die Eigentumsübertragung.
In Deutschland muss der Kauf einer Immobilie notariell beurkundet werden – das heißt: Der Vertrag wird von einem Notar verlesen, erklärt und offiziell beglaubigt. Diese notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben und löst entsprechende Kosten aus.
Zusätzlich entstehen Grundbuchgebühren, da der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Wenn ein Darlehen für eine Immobilie aufgenommen wird, muss im Grundbuch eine sogenannte Grundschuld eingetragen werden – sie dient der Bank als Sicherheit. Die Bestellung wird über einen Notar veranlasst. Dabei entstehen Kosten durch die Vollstreckbarkeitsurkunde, die im Rahmen der Grundschuldbestellung erstellt wird.
Sofern eine Immobilie über einen Makler vermittelt wird, kann eine Provision anfallen. Ob und in welcher Höhe diese gezahlt wird, hängt von der Region und der konkreten Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer ab. Sie sollte jedoch unbedingt bei den Nebenkosten des Immobilienkaufs einbezogen werden.
Vor allem bei älteren Immobilien oder unbekannten Verkäufern kann ein Gutachten sinnvoll sein, etwa zur Bewertung des Zustands oder zur Einschätzung des realistischen Marktwerts. Solche Gutachten werden von unabhängigen Sachverständigen durchgeführt und müssen vom Käufer selbst bezahlt werden.
Unabhängig davon ist im Rahmen der Immobilienfinanzierung auch eine Wertermittlung durch die Bank erforderlich. Ab einer Grundschuld von 600.000 Euro ist sogar ein offizielles Gutachten verpflichtend. Die Kosten dafür trägt die Bank. Das erstellte Gutachten bleibt jedoch bei der Bank und wird in der Regel nicht an die Kreditnehmenden weitergegeben.
Neben diesen klassischen Kosten können im Rahmen eines Immobilienkaufs noch weitere Ausgaben entstehen, die individuell sehr unterschiedlich ausfallen.
Zum einen ist bei einer finanzierten Immobilie in der Regel der Abschluss einer Gebäudeversicherung verpflichtend. Sie dient dem Schutz der Immobilie und ist häufig Voraussetzung für die Kreditvergabe. Weitere Versicherungen, wie eine Risikolebensversicherung oder Hausratversicherung, sind optional, aber unter bestimmten Umständen sinnvoll.
Auch Renovierungs- oder Sanierungskosten sollten berücksichtigt werden, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Schließlich verursachen auch Umzug und Einrichtung weitere Kosten. Bei Neubauten können zudem Erschließungskosten anfallen – etwa für Strom-, Wasser- oder Internetanschlüsse. Diese Posten sind zwar keine klassischen Nebenkosten, sollten aber bei der Gesamtplanung nicht außer Acht gelassen werden.
Eine Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital – das klingt zunächst ungewöhnlich, ist aber grundsätzlich möglich. Diese sogenannte 100 %-Finanzierung deckt den gesamten Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen ab. In einigen Fällen kann sogar eine sogenannte 110 %-Finanzierung in Betracht gezogen werden, bei der zusätzlich auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden.
Solche Finanzierungsformen sind im Bereich der Immobilienfinanzierung in der Regel an strenge Voraussetzungen geknüpft. Dazu zählen unter anderem eine sehr gute Bonität, ein stabiles Einkommen und ein objektiv bewertbares, werthaltiges Objekt. Auch die monatliche Belastung fällt durch höhere Zinssätze oft spürbar höher aus.
Ob eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzierbar ist, hängt immer von der individuellen Situation und den jeweiligen Marktbedingungen ab. Eine persönliche Beratung ist daher besonders wichtig, um Chancen und Risiken realistisch einzuordnen.
Je nach Lebenssituation, finanziellen Voraussetzungen und langfristigen Zielen kommen unterschiedliche Formen der Immobilienfinanzierung in Frage.
Das am häufigsten genutzte Modell ist das Annuitätendarlehen. Es zeichnet sich durch eine gleichbleibende monatliche Rate aus, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt, und bietet damit ein hohes Maß an Planungssicherheit.
Ergänzend zu einer anderen Finanzierungsart oder alternativ kann auch die KfW-Förderung eine wichtige Rolle spielen. Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zinsgünstige Darlehen und Förderprogramme, etwa für energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Diese lassen sich gut mit anderen Finanzierungsformen kombinieren.
Wer bereits früh mit dem Sparen beginnt, entscheidet sich häufig für einen Bausparvertrag. Dabei wird zunächst über mehrere Jahre hinweg ein bestimmter Betrag angespart. Sobald der Vertrag zuteilungsreif ist – also gewisse Spar- und Zeitvorgaben erfüllt sind – besteht Anspruch auf ein Bauspardarlehen, dessen Zinssatz bereits beim Vertragsabschluss festgelegt wurde. Das sorgt für Planungssicherheit, unabhängig von der späteren Zinsentwicklung.
Kommt es jedoch vor, dass der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, der Kapitalbedarf aber bereits besteht – etwa weil der Immobilienkauf unmittelbar bevorsteht –, kann eine Zwischenfinanzierung eine sinnvolle Lösung sein. Die Bank stellt in diesem Fall ein kurzfristiges Darlehen zur Verfügung, das später durch das Bauspardarlehen abgelöst wird, sobald die Voraussetzungen für die Zuteilung erfüllt sind.
Wird nach Ablauf der Zinsbindung eines bestehenden Kredits eine neue Lösung benötigt, kommt die Anschlussfinanzierung ins Spiel. Wer sich dabei schon frühzeitig die aktuellen Zinsen zur Immobilienfinanzierung sichern möchte, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen.
Das Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung, bei der sich Kreditnehmer bereits 6 Monate bis zu 5 Jahre im Voraus einen festen Zinssatz für die zukünftige Finanzierung sichern können. So lassen sich steigende Zinsentwicklungen vermeiden und die Planungssicherheit für die Zeit nach Ablauf der aktuellen Zinsbindung erhöhen.
Der Begriff Hypothekendarlehen ist nach wie vor geläufig, wenn es um die Finanzierung von Immobilien geht. Gemeint ist damit ein Darlehen, bei dem die finanzierte Immobilie als Sicherheit für die Bank dient. Technisch wird heute in der Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, da sie flexibler und einfacher handhabbar ist als die klassische Hypothek.
Welche Finanzierungsart die passende ist, hängt vom Einzelfall ab – eine individuelle Beratung zur Immobilienfinanzierung schafft hier Klarheit.
Die Entscheidung für eine Immobilienfinanzierung will gut überlegt sein, denn sie beeinflusst Ihre finanzielle Situation über viele Jahre hinweg. Dabei stellt sich oft die Frage: Was ist bei einer Immobilienfinanzierung zu beachten? Die Antwort hängt von vielen individuellen Faktoren, wie Ihrer Lebenssituation, Ihrem Eigenkapital und Ihren langfristigen Zielen ab.
Unsere Experten der TARGOBANK unterstützen Sie dabei, die passende Finanzierungsform zu finden, Konditionen zu vergleichen und mögliche Förderungen zu prüfen. Auch wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung berechnen möchten oder erste Zahlen durchspielen wollen, helfen wir Ihnen gerne mit dem nötigen Wissen weiter.
Vereinbaren Sie jetzt ein erstes Beratungsgespräch und kommen Sie Ihrem Wunsch vom Eigenheim mit der TARGOBANK einen Schritt näher.
Bevor eine Bank eine Immobilienfinanzierung zusagt, prüft sie sorgfältig sowohl die persönliche Finanzlage der Antragstellenden als auch die Immobilie selbst. Zu den wichtigsten Kriterien gehören:
Ziel der Prüfung ist es, das Risiko für beide Seiten realistisch einzuschätzen und eine tragfähige Finanzierung zu ermöglichen.
Für die Antragstellung im Rahmen der Immobilienfinanzierung sind in der Regel folgende Unterlagen notwendig:
Die genaue Liste kann je nach Situation leicht variieren – zum Beispiel abhängig vom Immobilientyp oder Ihrer beruflichen Situation. Unsere Immobilienexperten stehen Ihnen dabei selbstverständlich beratend zur Seite.
Eine pauschale Summe gibt es nicht – vielmehr zählt bei der Immobilienfinanzierung das Verhältnis von Einkommen zu monatlicher Belastung. Entscheidend ist, dass das Einkommen ausreicht, um die Kreditrate dauerhaft zu bedienen und ausreichend Spielraum für die Lebenshaltungskosten bleibt.
Viele Banken arbeiten mit einer Haushaltsrechnung, bei der alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Als grobe Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30 - 40 % des Nettoeinkommens betragen.
Einen ersten Überblick über mögliche Konditionen und Finanzierungsbeispiele bietet unser Online-Rechner.
Wichtig ist, dass die Immobilienfinanzierung zur persönlichen Lebenssituation passt. Dazu gehören ein realistischer Tilgungssatz, eine passende Zinsbindung, ausreichend Eigenkapital und die Einplanung von Nebenkosten. Auch eine langfristige Absicherung für Notfälle, etwa durch Versicherungen oder Rücklagen, sollte berücksichtigt werden. Zudem lohnt es sich, frühzeitig zu prüfen, wie flexibel die Finanzierung gestaltet werden kann – etwa durch mögliche Sondertilgungen oder die Option, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. Nicht zuletzt ist es ratsam, sich frühzeitig über mögliche Fördermittel zu informieren.
Die Laufzeit ergibt sich aus Darlehenshöhe, Tilgungsrate und gewünschter Monatsrate. Typisch sind Gesamtlaufzeiten zwischen 25 - 35 Jahren. Dabei gilt:
Ziel vieler Kreditnehmer ist eine Restschuldfreiheit bis zum Renteneintritt, um die finanzielle Belastung im Alter zu minimieren.
Empfohlen wird häufig ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten – inklusiv Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind meist die Konditionen. In bestimmten Fällen ist aber auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich.
Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, hängt stets vom Einzelfall ab. Unsere Experten der TARGOBANK beraten Sie gerne persönlich zu Ihren Möglichkeiten.
Haben Sie noch Fragen oder möchten Sie Ihre Immobilienfinanzierung gemeinsam mit einem unserer Berater abschließen? Wir sind gerne für Sie da:
