Nebenkosten beim Immobilienkauf realistisch kalkulieren

Beim Immobilienkauf fällt neben dem eigentlichen Kaufpreis eine Reihe gesetzlich vorgeschriebener und marktüblicher Zusatzkosten an, die zusammen als Kaufnebenkosten bezeichnet werden. Diese Kosten entstehen unabhängig davon, ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Kapitalanlage erwerben – sie sind fester Bestandteil jedes Immobilienkaufs in Deutschland.

Die Höhe der Nebenkosten variiert je nach Bundesland und Kaufsituation erheblich, bewegt sich aber in der Regel zwischen neun und fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro können das schnell 40.000 Euro bis 60.000 Euro zusätzlich sein, die Sie aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Viele Banken finanzieren die Nebenkosten nicht über das Darlehen, weshalb eine frühzeitige Kalkulation entscheidend für den Erfolg Ihrer Finanzierung ist.

Wer die Nebenkosten zu Beginn unterschätzt, riskiert, das Eigenkapital zu verbrauchen, bevor die Finanzierung steht, oder in eine Finanzierungslücke zu geraten, die den Kaufprozess ins Stocken bringt. Planen Sie daher von Anfang an mit dem vollständigen Kostenbild – das gibt Ihnen Sicherheit und schafft eine solide Grundlage für Gespräche mit Ihrer Bank.

Die Grunderwerbsteuer ist in den meisten Fällen der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und wird nach dem notariellen Kaufvertrag fällig. Die Höhe des Steuersatzes legt jedes Bundesland selbst fest, weshalb er je nach Standort Ihrer Wunschimmobilie stark schwankt – von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis hin zu 6,5 Prozent in Nordrhein- Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland und Thüringen.

Die Steuer berechnet sich in der Regel auf den notariell beurkundeten Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro zahlen Sie in Bayern 12.250 Euro Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen hingegen 22.750 Euro – eine Differenz von über 10.000 Euro allein durch den Standort. Diese Spanne macht deutlich, wie stark das Bundesland Ihre Gesamtfinanzierung beeinflusst. Das Finanzamt sendet nach dem Kauf einen Steuerbescheid, den Sie in der Regel innerhalb von vier Wochen begleichen müssen. Nach Vorlage der sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung nimmt das Grundbuchamt in der Regel die Eigentumsumschreibung vor.

Für Familien mit Kindern gibt es in einzelnen Bundesländern erste Freibetragsregelungen oder Förderprogramme, die die Steuerlast senken können. Informieren Sie sich beim Finanzamt Ihres Bundeslandes, welche Regelungen in Ihrer Region gelten.

Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden – das schreibt das Gesetz vor. Die Kosten für den Notar und die anschließende Eintragung im Grundbuch sind daher unvermeidlich und gesetzlich geregelt. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Kaufpreis der Immobilie, nicht nach dem Aufwand des Notars im Einzelfall.

Als Richtwert gilt: Notarkosten machen ungefähr 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises aus, die Grundbuchgebühren kommen mit rund 0,5 Prozent hinzu. Zusammen rechnen Sie also mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch. Bei einer Immobilie für 450.000 Euro entspricht das einem Betrag zwischen 6.750 Euro und 9.000 Euro. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für die notarielle Beurkundung der Grundschuld, die Ihre finanzierende Bank als Sicherheit eintragen lässt – auch dieser Posten ist einzuplanen.

Wenn Sie Ihre Immobilie über einen Makler gefunden haben, fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 gilt in Deutschland das Prinzip der Kostenteilung: Beim Kauf einer Wohnimmobilie tragen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen. Das bedeutet, dass Sie als Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision zahlen – und dies nur dann, wenn der Verkäufer mindestens denselben Anteil übernimmt.

Die ortsübliche Gesamtprovision liegt in Deutschland zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises, zuzüglich Umsatzsteuer. Ihr Anteil beläuft sich damit auf 2,38 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlen Sie als Käufer also zwischen 9.520 Euro und 14.280 Euro Maklerprovision. Kaufen Sie direkt vom Eigentümer oder Bauträger, entfällt dieser Posten vollständig – das kann Ihre Gesamtkosten erheblich senken.

Beachten Sie: Auch Neubauimmobilien, die von Bauträgern vertrieben werden, können Vertriebsprovisionen enthalten, die im Kaufpreis eingerechnet sind und daher nicht als separate Position erscheinen. Fragen Sie beim Anbieter gezielt nach, ob und in welcher Höhe Vertriebskosten im Angebotspreis enthalten sind.

Neben den drei Hauptpositionen – Grunderwerbsteuer, Notar und Makler – gibt es eine Reihe weiterer Kostenpunkte, die im Eifer der Kaufvorbereitung leicht übersehen werden, aber in der Summe erheblich ins Gewicht fallen können.

Gutachterkosten und Wertermittlung

Viele Käufer beauftragen vor dem Kauf einen unabhängigen Sachverständigen, um den Wert und den Zustand der Immobilie prüfen zu lassen. Ein solches Gutachten kann Sie vor überhöhten Kaufpreisen und versteckten Mängeln schützen, kostet aber je nach Umfang zwischen 500 Euro und 2.000 Euro. Für Investoren und Selbstständige, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, ist ein Wertgutachten häufig unverzichtbar – auch für die steuerliche Einordnung der Investition.

Kosten für die Finanzierung selbst

Informieren Sie sich frühzeitig, in welchem Umfang gegebenenfalls Gebühren im Rahmen der Finanzierung anfallen können. Bei der TARGOBANK erhalten Sie im Beratungsgespräch transparent alle anfallenden Kosten aufgelistet.

Umzug, Renovierung und erste Einrichtung

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, unterschätzt häufig die Kosten, die unmittelbar nach dem Einzug entstehen: Umzugsunternehmen, erste Renovierungsarbeiten, neue Böden oder Küche sowie Anschlussgebühren für Strom, Gas und Internet summieren sich schnell auf mehrere tausend Euro. Planen Sie einen Puffer von mindestens 5.000 Euro bis 10.000 Euro für diese Ausgaben ein, damit Sie nach dem Kauf finanziell handlungsfähig bleiben.

Gebäudeversicherung und laufende Kosten

Als Eigentümer müssen Sie ab dem Tag der Schlüsselübergabe eine Gebäudeversicherung vorweisen – viele Banken verlangen dies als Bedingung für die Darlehensauszahlung. Die Jahresprämie hängt von Lage, Baujahr und Größe des Gebäudes ab und beträgt typischerweise zwischen 300 Euro und 800 Euro pro Jahr für ein Einfamilienhaus. Kalkulieren Sie diesen Betrag als wiederkehrende Ausgabe in Ihre Haushaltsrechnung ein.

Um Ihnen eine konkrete Vorstellung der Gesamtbelastung zu geben, zeigt die folgende Tabelle ein typisches Rechenbeispiel für den Kauf einer Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen zum Preis von 350.000 Euro – einem der Bundesländer mit dem höchsten Grunderwerbsteuersatz.

Dieses Beispiel verdeutlicht: Wer beim Kauf einer Immobilie für 350.000 Euro nur den Kaufpreis im Blick hat, unterschätzt den tatsächlichen Kapitalbedarf um fast 47.000 Euro. In Bayern, wo die Grunderwerbsteuer nur 3,5 Prozent beträgt und Maklerkosten teils niedriger ausfallen, würden die Nebenkosten für dasselbe Objekt ungefähr 30.000 Euro bis 35.000 Euro betragen – immer noch ein erheblicher Betrag, der aus eigenen Mitteln bereitgestellt werden muss.

Die Frage, wie viel Eigenkapital Sie für den Immobilienkauf mitbringen sollten, hängt unmittelbar mit den Kaufnebenkosten zusammen. Die meisten Banken erwarten, dass Sie mindestens die Nebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren – das entspricht in der Regel zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Wer zusätzlich zwanzig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringt, erhält in der Regel deutlich bessere Konditionen für das Baudarlehen.

Das liegt darin begründet, dass eine höhere Eigenkapitalquote das Risiko für die Bank senkt: Der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert – sinkt, und das Kreditinstitut bewertet die Finanzierung als weniger risikobehaftet. Dieses geringere Risiko gibt die Bank in der Regel in Form niedrigerer Zinsen an Sie weiter, was über die gesamte Laufzeit des Darlehens tausende Euro sparen kann.

Selbstständige und Freiberufler sollten besonders sorgfältig planen, da Banken bei schwankendem Einkommen häufig eine höhere Eigenkapitalquote erwarten, um die Tragfähigkeit der Finanzierung zu belegen. Bringen Sie Ihre Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen mit in das Beratungsgespräch – das kann die Prüfung beschleunigen und stärkt Ihre Verhandlungsposition.

Investoren, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sollten neben den Kaufnebenkosten auch die anfänglichen Instandhaltungsrücklagen und mögliche Leerstandszeiten in ihre Eigenkapitalplanung einbeziehen. Eine gut gefüllte Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatsmieten schützt Sie vor kurzfristigen Engpässen und zeigt Ihrer Bank, dass Sie nachhaltig planen.

Eine gute Faustregel für die Gesamtplanung: Legen Sie mindestens zwanzig bis dreißig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zurück, bevor Sie ernsthaft nach einer Immobilie suchen. So decken Sie die Nebenkosten ab, bringen einen soliden Eigenkapitalanteil mit und behalten dennoch eine finanzielle Reserve für unvorhergesehene Ausgaben nach dem Einzug.

Kaufnebenkosten sind kein unbekannter Kostenfaktor – sie sind ein planbarer, fester Bestandteil jedes Immobilienkaufs. Wer sie von Anfang an realistisch einkalkuliert, schafft die Grundlage für eine Finanzierung, die in der Regel tragfähig ist und nicht unter Druck gerät. Die wichtigsten Positionen sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision, ergänzt durch kleinere, aber ebenfalls relevante Kosten wie z.B. für für Gutachter, Umzug und erste Einrichtung.

Rechnen Sie mit zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises als Gesamtnebenkosten und stellen Sie sicher, dass diese aus Ihrem Eigenkapital gedeckt sind, bevor Sie eine Finanzierung beantragen. Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus mitbringen, desto bessere Konditionen erhalten Sie für Ihr Baudarlehen – und desto entspannter starten Sie in Ihr neues Zuhause.

Die TARGOBANK steht Ihnen auf dem Weg zu Ihrer Immobilie an der Seite – von der ersten Kostenschätzung bis zum passgenauen Finanzierungsangebot. Vereinbaren Sie jetzt ein persönliches Beratungsgespräch und machen Sie Ihren Traum vom Eigenheim zu einem solide geplanten Projekt.