Makler oder Privatkauf? Vor- und Nachteile beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie treffen Sie auf zwei grundlegende Wege: Entweder kaufen Sie über einen lizenzierten Immobilienmakler, der das Objekt im Auftrag des Verkäufers oder beider Parteien vermittelt, oder Sie kaufen direkt von einem privaten Eigentümer – ohne professionellen Vermittler dazwischen. Beide Varianten sind in Deutschland weit verbreitet und haben ihre eigene Logik.

Ein Makler übernimmt dabei weit mehr als das reine Vermitteln: Er bereitet Exposés auf, führt Besichtigungen durch, prüft Unterlagen und begleitet die Vertragsverhandlungen. Private Anbieter hingegen inserieren ihre Immobilien selbst – häufig auf Portalen wie Immobilienscout24 oder Kleinanzeigen – und führen den gesamten Verkaufsprozess eigenständig durch. Welcher Weg für Sie der richtige ist, hängt von Ihrem Kenntnisstand, Ihrer verfügbaren Zeit und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab.

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, steht oft vor einer Fülle unbekannter Begriffe, komplizierter Unterlagen und unklarer Abläufe. Genau hier entlastet ein erfahrener Makler spürbar: Er kennt den lokalen Markt, weiß, welche Preise realistisch sind, und bewertet das Objekt mit einem geschulten Blick. Für Erstkäufer, Kaufinteressenten mit wenig Zeit oder Menschen, die in eine fremde Stadt ziehen möchten, kann das ein Vorteil sein.

Ein weiterer Pluspunkt ist die Vollständigkeit der Unterlagen. Seriöse Makler stellen sicher, dass Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Teilungserklärung vorliegen, grundsätzlich bevor eine Besichtigung stattfindet. Das spart Ihnen aufwendige Nachfragen und schützt vor unangenehmen Überraschungen beim Notartermin. Zudem verfügen viele Makler über ein Netzwerk aus Gutachtern, Finanzierungsberatern und Notaren, das Ihnen den gesamten Kaufprozess erleichtert.

Für Käufer mit wenig Erfahrung im Verhandeln bietet der Makler außerdem grundsätzlich eine neutrale Pufferzone: Er führt die Preisverhandlung professionell und ohne emotionale Verstrickung – was häufig zu einem sachlicheren Ergebnis führt.

Der offensichtlichste Nachteil beim Kauf über einen Makler sind die anfallenden Kosten. Seit der Reform des Maklergesetzes im Dezember 2020 gilt in Deutschland bei privaten Wohnimmobilien das Prinzip der Provisionsteilung: Verkäufer und Käufer teilen die Maklerprovision in der Regel je hälftig. Je nach Region beträgt die Gesamtprovision zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises – ein nicht unerheblicher Betrag, der Ihr Budget spürbar belastet.

Hinzu kommt, dass der Makler primär im Interesse des Verkäufers handelt, wenn er von diesem beauftragt wurde. Er ist zwar zur Neutralität verpflichtet, hat aber naturgemäß ein Interesse daran, das Objekt zu einem möglichst hohen Preis zu vermitteln. Als Käufer sollten Sie sich daher nicht blind auf die Einschätzungen des Maklers verlassen, sondern eigene Recherchen anstellen und bei Bedarf einen unabhängigen Gutachter hinzuziehen.

Ein weiterer Punkt: Die Maklerbranche ist in Deutschland trotz gesetzlicher Anforderungen noch immer vergleichsweise niedrigschwellig zugänglich. Holen Sie daher Referenzen ein und prüfen Sie, ob der Makler Mitglied in einem Berufsverband wie dem Immobilienverband Deutschland ist.

Der direkteste und für viele auch attraktivste Vorteil beim Privatkauf ist die eingesparte Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Provision von 3,57 Prozent auf Käuferseite sparen Sie rund 14.280 Euro – Geld, das Sie sinnvoll in Renovierungsarbeiten, Möbel oder die Eigenkapitalquote Ihrer Finanzierung investieren können. Gerade für Familien, die genau rechnen, wie viel sie sich leisten wollen, kann das ein bedeutsamer Unterschied sein.

Beim Privatkauf haben Sie außerdem die Möglichkeit, direkt mit dem Eigentümer zu sprechen. Dieser kennt die Immobilie wie kein anderer: Er weiß, wann das Dach zuletzt saniert wurde, wie die Nachbarschaft ist und ob es besondere Eigenheiten des Hauses gibt, die in keinem Exposé stehen. Dieses direkte Gespräch schafft oft eine offenere Atmosphäre und erlaubt Ihnen, Fragen zu stellen, die Sie einem Makler gegenüber vielleicht nicht stellen würden.

Darüber hinaus sind Preisverhandlungen beim Privatkauf häufig flexibler. Viele private Verkäufer sind emotional mit der Immobilie verbunden und möchten, dass ihre frühere Heimat in gute Hände kommt. Wenn Sie als sympathischer, ernsthafter Käufer auftreten und Ihre Finanzierung solide belegen, haben Sie bessere Chancen, den Preis nochmal zu verhandeln oder auf die Übernahme von Einrichtungsgegenständen.

So verlockend die Kostenersparnis beim Privatkauf auch ist – der Weg dorthin birgt Risiken, besonders für Menschen, die noch keine Erfahrung mit Immobilientransaktionen haben. Private Verkäufer sind selten Experten im Immobilienrecht und stellen häufig unvollständige Unterlagen zur Verfügung. Fehlende Baugenehmigungen, nicht eingetragene Grunddienstbarkeiten oder ein unklarer Grundbuchstand können sich im Nachhinein als zeit- und kostspielig erweisen.

Auch die emotionale Komponente kann zum Problem werden: Wenn Käufer und Verkäufer ohne neutrale Vermittlungsperson direkt verhandeln, können Meinungsverschiedenheiten über den Preis oder den Übergabezeitpunkt schneller eskalieren. Ohne jemanden, der die Kommunikation moderiert, laufen Deals gelegentlich ins Leere – obwohl beide Seiten grundsätzlich kaufbereit wären.

Wer als Single oder als Erstkäufer ohne erfahrene Begleitung kauft, sollte unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, der die Bausubstanz bewertet, und einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuziehen, bevor er einen Kaufvertrag unterschreibt. Diese Kosten sind häufig geringer als eine mögliche Maklerprovision, bieten aber einen sinnvollen Schutz.

Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, haben wir die wichtigsten Merkmale beider Kaufwege in einer übersichtlichen Tabelle zusammengestellt. Die Tabelle gibt Ihnen eine erste Orientierung – Ihre persönliche Situation entscheidet letztlich darüber, welcher Weg zu Ihnen passt.

Die Maklerprovision ist nur eine von mehreren Kostenarten beim Immobilienkauf, aber sie ist die, die am stärksten variiert und am häufigsten unterschätzt wird. Seit der Gesetzesreform 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Das bedeutet in der Praxis, dass Käufer in den meisten Bundesländern zwischen 1,785 und 3,57 Prozent des Kaufpreises zahlen.

Auf einen Kaufpreis von 350.000 Euro hochgerechnet ergibt das eine Käuferprovision von rund 6.248 Euro bis 12.495 Euro – Mehrwertsteuer bereits in diesen Sätzen enthalten. Addieren Sie dazu die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), die Notarkosten (etwa 1,0 bis 1,5 Prozent) sowie die Grundbucheintragung (circa 0,5 Prozent), ergibt sich schnell ein Gesamtbetrag an Nebenkosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Bevor Sie sich festlegen, lohnt es sich, Ihre eigene Situation ehrlich zu bewerten. Stellen Sie sich folgende Fragen: Wie viel Zeit können Sie in die Immobiliensuche investieren? Kennen Sie den lokalen Markt gut genug, um einen fairen Preis einzuschätzen? Fühlen Sie sich sicher genug, Kaufvertragsklauseln eigenständig zu beurteilen? Je mehr dieser Fragen Sie mit „Nein" beantworten, desto mehr spricht für die Zusammenarbeit mit einem Makler.

Wenn Sie sich für den Privatkauf entscheiden, sollten Sie folgende Punkte unbedingt beachten: Lassen Sie sich alle relevanten Unterlagen vor der Besichtigung aushändigen, beauftragen Sie einen unabhängigen Sachverständigen zur Bewertung der Bausubstanz und holen Sie sich rechtlichen Rat, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Diese drei Schritte kosten Zeit und etwas Geld, schützen Sie aber häufig vor deutlich größeren Schäden.

Entscheiden Sie sich hingegen für einen Makler, prüfen Sie dessen Seriosität sorgfältig: Fragen Sie nach nachgewiesenen Abschlüssen in Ihrer Zielregion, lesen Sie Kundenbewertungen und klären Sie im Erstgespräch transparent, welche Leistungen im Provisionssatz enthalten sind. Ein guter Makler hört Ihnen zu und stellt Fragen, anstatt sofort ein Objekt zu präsentieren.

Unabhängig davon, ob Sie über einen Makler oder direkt vom Eigentümer kaufen – eine durchdachte Baufinanzierung ist das Fundament Ihres Immobilienkaufs. Die TARGOBANK berät Sie auf diesem Weg zu individuellen Finanzierungslösungen, die zu Ihrer Lebenssituation passen und erstellt gemeinsam mit der OLB ein Finanzierungskonzept: ob als Erstkäufer, als Familie mit mehreren Einkommensquellen oder als Beamter mit besonderer Einkommenssicherheit.

Unsere Beraterinnen und Berater analysieren gemeinsam mit Ihnen, wie viel Eigenkapital Sie einbringen, welche monatliche Rate Sie langfristig zahlen, und welche Zinsbindung die richtige für Ihre Planungssicherheit ist. Wir vermitteln Ihnen mit unserem Finanzierungspartner OLB ein transparentes Finanzierungsangebot, das alle Kosten – einschließlich der Nebenkosten – von Anfang an berücksichtigt. So starten Sie gut vorbereitet in die Verhandlung, egal über welchen Kaufweg.

Ein weiterer Vorteil: Wenn Sie bereits eine Finanzierungszusage in der Hand halten, treten Sie gegenüber Verkäufern und Maklern als ernsthafter Käufer auf. Das beschleunigt Verhandlungen und erhöht Ihre Chancen, den Zuschlag für Ihre Wunschimmobilie zu erhalten.

Ob Makler- oder Privatkauf die bessere Option ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, denn beide Wege haben ihre Berechtigung. Wer zum ersten Mal kauft, wenig Zeit hat oder in einem unbekannten Markt sucht, profitiert von der Unterstützung eines erfahrenen Maklers – auch wenn dafür eine Provision anfällt. Erfahrene Käufer mit guten Marktkenntnissen und ausreichend Zeit können beim Privatkauf dagegen spürbar Kosten sparen und oft flexibler verhandeln.

Was beide Kaufwege eint: Sie benötigen in jedem Fall eine solide, gut geplante Finanzierung. Die TARGOBANK steht Ihnen dabei als verlässlicher Partner zur Seite – mit transparenten Konditionen, persönlicher Beratung und einer Finanzierungslösung, die zu Ihrer Lebenssituation passt. Vereinbaren Sie jetzt Ihren Beratungstermin und machen Sie den nächsten Schritt in Ihr Zuhause.