Hauskauf 2026: Was kann ich mir wirklich leisten?

Nach den turbulenten Jahren mit stark steigenden Zinsen und fallenden Preisen hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland im ersten Quartal 2026 in einer Phase der Stabilisierung befunden. Die Zinsen für Baufinanzierungen liegen je nach Zinsbindung und Eigenkapitalanteil zwischen etwa 3,5 und 4,5 Prozent – nah an den Hochpunkten aus 2022 und 2023, aber noch weit entfernt von den historisch niedrigen Niveaus der 2010er-Jahre. Das bedeutet: Kaufen ist wieder planbarer geworden, aber die Kosten der Finanzierung spielen eine größere Rolle als früher.

Gleichzeitig zeigen die Immobilienpreise in vielen Regionen erste Erholungstendenzen, während ländliche Gebiete und BLagen weiterhin attraktive Einstiegschancen bieten. Wer jetzt kauft, trifft auf einen Markt, der weder auf dem Hochpunkt noch im freien Fall ist – das schafft Raum für gute Entscheidungen. Entscheidend ist, dass Sie mit einem realistischen Budget und klaren Vorstellungen in die Suche starten, anstatt sich von Wunschimmobilien leiten zu lassen, die das eigene Portemonnaie überfordern.

Die Frage nach dem Budget ist nicht allein eine Frage des Einkommens – sie ist eine Frage des Gesamtbildes. Banken und Kreditinstitute prüfen bei einer Baufinanzierung verschiedene Faktoren gleichzeitig: das monatliche Nettoeinkommen aller Haushaltsmitglieder, bestehende Verbindlichkeiten wie Ratenkredite oder Leasingverträge, das verfügbare Eigenkapital sowie die monatlichen Lebenshaltungskosten. Aus dieser Gesamtschau ergibt sich, wie viel monatliche Rate Sie dauerhaft tragen können.

Als Faustformel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 4.000 Euro wären das also maximal 1.200 bis 1.400 Euro pro Monat. Diese Grenze schützt Sie davor, sich zu überdehnen – denn zum Eigenheim gehören auch laufende Kosten für Instandhaltung, Versicherungen und Energie, die über die Kreditrate hinausgehen.

Eigenkapital ist beim Hauskauf das Fundament, auf dem alles andere aufbaut. Je mehr eigenes Geld Sie einbringen, desto günstiger wird Ihre Finanzierung – denn Banken belohnen ein höheres Eigenkapital mit niedrigeren Zinsen, weil das Risiko für sie sinkt. Als Mindestempfehlung gilt: Sie sollten mindestens 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln einbringen können, zuzüglich der anfallenden Kaufnebenkosten.

Eigenkapital besteht nicht nur aus dem Geld auf Ihrem Sparkonto. Auch Wertpapierdepots, Lebensversicherungen mit Rückkaufwert, Bausparverträge, Schenkungen von Familienangehörigen oder ein bereits vorhandenes Grundstück zählen dazu. Wer über kein oder sehr wenig Eigenkapital verfügt, kann zwar grundsätzlich auch eine Vollfinanzierung beantragen – allerdings zu deutlich ungünstigeren Konditionen und mit einem höheren monatlichen Aufwand, der über Jahrzehnte spürbar bleibt.

Einer der häufigsten Fehler beim ersten Hauskauf ist die Unterschätzung der Nebenkosten. Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtinvestition – hinzu kommen Kosten, die je nach Bundesland und Situation zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen können. Diese Kosten müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bestritten werden, da Banken sie nur selten mitfinanzieren.

Zu den wichtigsten Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt, außerdem die Notarkosten und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, die zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent ausmachen. Hinzu kommt die Maklerprovision, die – wenn ein Makler beteiligt ist – in Deutschland gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird und insgesamt bis zu 7,14 Prozent betragen kann. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können sich die Nebenkosten also schnell auf 40.000 bis 55.000 Euro summieren.

Wer ein Haus kauft, hat beim Thema Finanzierung mehr Möglichkeiten, als es auf den ersten Blick scheint. Das klassische Annuitätendarlehen ist die verbreitetste Form: Sie zahlen in der verienbarten Laufzeit monatlich eine gleichbleibende Rate, die einen Zins- und einen Tilgungsanteil enthält. Mit jeder Rate steigt der Tilgungsanteil automatisch an, weil der Restschuldbetrag sinkt – das ist übersichtlich und planbar, was besonders Erstkäufer schätzen.

Daneben gibt es das KfW-Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau, das zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Neubauten und Sanierungen bereitstellt. Auch Landesförderprogramme, Bausparverträge als Tilgungsersatz oder die Kombination aus mehreren Darlehen können Ihre Finanzierung günstiger oder flexibler gestalten. Sprechen Sie mit einem erfahrenen Berater, der Ihnen zeigt, welche Kombination zu Ihrer Lebenssituation passt – denn die günstigste Finanzierung auf dem Papier muss nicht die richtige für Ihren konkreten Fall sein.

Der Hauskauf ist keine Einheitslösung – je nach Lebenssituation stellen sich unterschiedliche Fragen und Herausforderungen. Familien mit Kindern profitieren häufig von staatlichen Förderungen oder regionalen Zuschussprogrammen, die das Eigenkapital aufstocken können. Gleichzeitig sollten Familien besonders sorgfältig planen, weil Ereignisse wie Elternzeit oder ein vorübergehend reduziertes Einkommen die monatliche Belastbarkeit verändern können. Ein flexibles Darlehen mit der Option auf Sondertilgungen oder vorübergehende Ratenpausen gibt hier wichtigen Spielraum.

Selbstständige und Freiberufler stehen vor einer anderen Herausforderung: Banken verlangen von ihnen in der Regel Nachweise über mehrere Jahre stabiler Einnahmen – oft Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre sowie betriebswirtschaftliche Auswertungen. Wer gut dokumentierte, stabile Einnahmen vorweisen kann, hat auch als Selbstständiger gute Chancen auf eine solide Finanzierung. Für Investoren, die eine Immobilie zur Vermietung kaufen möchten, gelten eigene steuerliche und finanzielle Regeln: Mieteinnahmen können als Einnahmen in die Finanzierungsrechnung einfließen, jedoch bewerten Banken diese konservativ und rechnen oft nur einen Teil an.

Abstrakte Prozentsätze helfen nur begrenzt weiter – deshalb zeigen die folgenden Beispiele, wie sich Einkommen, Eigenkapital und Kaufpreis in der Praxis zusammenfügen. Die Beispiele basieren auf einem angenommenen Zinssatz von 3,8 Prozent und einer Anfangstilgung von zwei Prozent, was einer Gesamtbelastung von rund 5,8 Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr entspricht.

Diese exemplarischen Zahlen zeigen deutlich: Wer frühzeitig Eigenkapital aufbaut und seine Ausgaben im Blick behält, schafft sich einen erheblichen Handlungsspielraum beim Kauf. Nutzen Sie diese Orientierung als Ausgangspunkt für Ihr eigenes Gespräch mit einer Finanzierungsberaterin oder einem Finanzierungsberater.

Die drei Stellschrauben Ihrer Kaufkraft:

• Eigenkapital erhöhen: Jeder Euro mehr senkt den Darlehensbedarf und verbessert in der Regel Ihren Zinssatz.
• Tilgungsrate wählen: Zwei bis drei Prozent Anfangstilgung sind ein guter Ausgangspunkt für eine solide Planung.
• Zinsbindung festlegen: Lange Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren bieten Planungssicherheit – besonders in einem mittleren Zinsumfeld wie heute.

Die Frage „Was kann ich mir wirklich leisten?” ist der ehrlichste und wichtigste Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Wer sein Budget kennt, sein Eigenkapital realistisch einschätzt und die Nebenkosten von Anfang an einplant, legt eine solide Grundlage für eine Finanzierung, die dauerhaft trägt.

Egal ob Sie als Erstkäufer, als Familie oder als Investor kaufen möchten: Jede Situation hat ihre eigenen Chancen und Herausforderungen. Die TARGOBANK steht Ihnen dabei an der Seite – mit einer Beratung, die Ihre individuelle Lebenssituation in den Mittelpunkt stellt und gemeinsam mit Ihnen den Weg zu Ihrer Wunschimmobilie plant.