Eigenkapital: Wie viel brauche ich wirklich?

Eigenkapital ist der Anteil an den gesamten Kaufkosten, den Sie aus eigenen Mitteln einbringen – also ohne Bankdarlehen. Je mehr Sie selbst mitbringen, desto weniger müssen Sie finanzieren, und desto günstiger werden in der Regel Ihre Kreditkonditionen. Denn aus Bankensicht signalisiert Eigenkapital: Dieser Mensch wirtschaftet solide und trägt selbst Verantwortung für sein Vorhaben.

Zum Eigenkapital zählen dabei nicht nur Ersparnisse auf dem Girokonto. Auch Geldanlagen, Wertpapiere, Bausparverträge, Lebensversicherungen oder bereits vorhandene Grundstücke fließen in die Berechnung ein. In manchen Fällen können sogar Eigenleistungen beim Hausbau – die sogenannte „Muskelhypothek” – als Eigenkapital angerechnet werden, wenn sie realistisch kalkuliert und handwerklich nachweisbar sind.

Als grobe Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten aus eigener Tasche kommen. Damit decken Sie in der Regel alle Kaufnebenkosten ab, die beim Immobilienerwerb anfallen, und leisten dennoch einen substanziellen Beitrag zur Finanzierung. Je nach Bundesland, Objekttyp und Ihrer persönlichen Situation kann dieser Wert nach oben oder unten abweichen.

Wer 30 Prozent oder mehr mitbringt, profitiert oft von deutlich besseren Zinssätzen, weil das Risiko für die Bank entsprechend sinkt. Auf der anderen Seite ist eine Vollfinanzierung – also ein Darlehen ohne Eigenkapital – zwar möglich, aber in der Regel teurer und mit strengeren Anforderungen an Bonität und Einkommen verbunden. Die goldene Mitte liegt für die meisten Kaufinteressenten bei 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil.

Beachten Sie außerdem: Der Kaufpreis allein ist nicht der einzige Kostenfaktor. Zu den Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), die Notarkosten (circa 1,5 Prozent) sowie gegebenenfalls die Maklerprovision (bis zu 3,57 Prozent). Diese Nebenkosten summieren sich schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und sollten idealerweise vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden.

Bevor Sie konkret eine Immobilie ins Auge fassen, lohnt es sich, Ihr verfügbares Eigenkapital sorgfältig zu ermitteln. Schreiben Sie alle Vermögenswerte auf, die Sie realistisch einbringen können oder möchten – und ziehen Sie davon einen kleinen Puffer ab, den Sie als Reserve für unvorhergesehene Ausgaben behalten sollten.

Ein Beispiel: Sie möchten eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten in Ihrem Bundesland betragen rund 12 Prozent, also 48.000 Euro. Ihr Gesamtbedarf liegt damit bei 448.000 Euro. Wenn Sie 80.000 Euro Eigenkapital einbringen, decken Sie die gesamten Nebenkosten und knapp 8 Prozent des Kaufpreises. Um auf 20 Prozent zu kommen, wären 80.000 Euro zuzüglich der Nebenkosten, insgesamt also rund 128.000 Euro, erforderlich.

Nicht jeder kann beim Kauf der ersten Immobilie auf ein großes Kapitalpolster zurückgreifen – und das ist kein Grund zur Entmutigung. Wer ein hohes, sicheres Einkommen hat und eine sehr gute Bonität vorweisen kann, erhält von manchen Banken auch eine Finanzierung mit geringem oder ohne Eigenkapital. Diese sogenannte Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung umfasst dann auch die Nebenkosten.

Der Haken: Solche Finanzierungen gehen mit höheren Zinsen einher, weil das Risiko für die Bank steigt. Außerdem ist die monatliche Belastung über die gesamte Laufzeit meist deutlich höher, weil der Darlehensbetrag größer ist und mehr Zinsen anfallen. Wer diesen Weg geht, sollte ein stabiles Einkommen, eine sehr geringe Restschuldenlast aus anderen Verbindlichkeiten und ein klares Rückzahlungskonzept mitbringen.

Staatliche Förderprogramme können in dieser Situation eine wertvolle Ergänzung sein. Die KfW Bank bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für den Kauf von Erstwohnsitzen oder energieeffiziente Neubauten an. Auch auf Länderebene gibt es Wohnraumförderprogramme, die besonders Familien mit Kindern zugutekommen. Diese Mittel zählen als eigenkapitalähnliche Bausteine und verbessern Ihre Finanzierungsstruktur spürbar.

Wer noch nicht genug angespart hat, aber den Traum vom Eigenheim fest im Blick hat, kann gezielt auf den Aufbau von Eigenkapital hinarbeiten. Dafür ist vor allem eines entscheidend: Kontinuität. Kleine monatliche Beträge, die konsequent gespart werden, ergeben über mehrere Jahre einen substanziellen Betrag, mit dem Sie Ihre Finanzierungschancen deutlich verbessern.

Ein Bausparvertrag kann dabei ein klassisches und weiterhin sinnvolles Instrument sein. Sie zahlen regelmäßig ein und sichern sich einen festen Zins für den nach der Ansparphase zugeteilten Darlehensteil. Wer früh beginnt, verschafft sich so einen klaren Vorteil, wenn Zinssätze steigen sollten.

Weitere Möglichkeiten, Eigenkapital aufzubauen, können sein:

• Regelmäßiges Sparen auf einem Tagesgeld- oder Festgeldkonto
• Investmentsparpläne (mit Risikohinweis: Kursschwankungen möglich)
• Lebens- oder Rentenversicherungen mit Rückkaufswert
• Schenkungen innerhalb der Familie
• Verkauf vorhandener Wertpapiere oder anderer Vermögenswerte

Selbstständige und Freiberufler

Für Selbstständige gelten bei der Eigenkapitalfrage besondere Bedingungen. Da ihr Einkommen schwanken kann und nicht durch einen festen Arbeitsvertrag abgesichert ist, verlangen Banken in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil – häufig 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Darüber hinaus sollten Selbstständige mehrere Jahresabschlüsse vorlegen können, die ein stabiles und ausreichendes Einkommen belegen.

Ein solides Eigenkapitalpolster verschafft Selbstständigen nicht nur bessere Konditionen, sondern auch eine wichtige Verhandlungsposition gegenüber der Bank.

Familien mit Kindern

Familien können von einer Reihe staatlicher Fördermöglichkeiten profitieren, die den Eigenkapitalaufbau oder die Finanzierungsstruktur verbessern. Das Baukindergeld ist zwar ausgelaufen, doch viele Bundesländer bieten eigene Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen. Außerdem berücksichtigen Banken beim Kindesunterhalt die zu erwartenden Ausgaben als dauerhafte Belastung – das beeinflusst, wie viel Kredit Sie sich insgesamt leisten können.

Für Familien gilt daher besonders: Planen Sie großzügig, kalkulieren Sie auch zukünftige Kosten wie Schulbedarf, Freizeitaktivitäten oder ein weiteres Kind ein, und lassen Sie sich beraten, welche Förderprogramme in Ihrem Bundesland aktuell verfügbar sind.

Investoren und Kapitalanleger

Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, betrachtet Eigenkapital anders als ein Selbstnutzer. Investoren kalkulieren nach der Rendite: Je geringer der Eigenkapitaleinsatz, desto höher die mögliche Eigenkapitalrendite – sofern die Mieteinnahmen die Finanzierungskosten übersteigen. Dieser sogenannte Hebeleffekt kann attraktiv sein, birgt aber auch Risiken, wenn die Zinsen steigen oder Mieteinnahmen ausbleiben.

Banken unterscheiden bei der Kreditvergabe, ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Bei Kapitalanlagen verlangen sie oft einen höheren Eigenkapitalanteil, da das Ausfallrisiko als höher eingestuft wird. Investoren sollten daher mindestens 20 bis 25 Prozent einplanen und die Finanzierbarkeit auch bei Leerstandsphasen oder steigenden Zinsen durchrechnen.

Eigenkapital ist mehr als nur Geld auf dem Konto – es ist Ihr Fundament für eine stabile und bezahlbare Baufinanzierung. Je mehr Sie einbringen, desto günstiger und sicherer gestaltet sich Ihre Finanzierung über viele Jahre hinweg. Als Richtwert gilt: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der Nebenkosten, bieten eine solide Ausgangslage für die meisten Kaufvorhaben.

Gleichzeitig ist keine Situation wie die andere. Ob Sie als Erstkäufer gerade erst anfangen, als Familie wachsen oder als Kapitalanleger investieren möchten – Ihre Ausgangslage bestimmt, welcher Weg der richtige ist. Die TARGOBANK begleitet Sie gemeinsam mit ihrem Finanzierungspartner OLB auf diesem Weg: mit ehrlicher Beratung, passenden Finanzierungslösungen und dem Ziel, dass Sie Ihre Pläne verwirklichen können.