Die optimale Zinsbindung für die zweite Finanzierungsrunde

Die Zinsbindung legt fest, für wie viele Jahre Ihr Zinssatz beim Immobiliendarlehen unveränderlich festgeschrieben wird. Endet diese Bindungsfrist, sprechen Fachleute vom Zinsbindungsende. In Deutschland läuft die erste Zinsbindung häufig zwischen 10 und 15 Jahren – danach beginnt die zweite Finanzierungsrunde, also die Anschlussfinanzierung. An diesem Punkt bleibt in der Regel noch ein Restdarlehen übrig, das weiterfinanziert werden muss, weil die monatlichen Tilgungsraten aus der ersten Periode selten ausreichen, um das gesamte Darlehen zu tilgen.

Genau hier liegt Ihre Chance: Sie sind bei der Anschlussfinanzierung nicht automatisch an Ihre bisherige Bank gebunden. Sie können frei vergleichen, neu verhandeln und eine Zinsbindung wählen, die deutlich besser zu Ihrer aktuellen Situation passt als noch vor zehn oder fünfzehn Jahren. Das Baufinanzierungs-Team der TARGOBANK hilft Ihnen dabei, eine Entscheidung zu treffen, die Sie langfristig absichert.

Bei der Anschlussfinanzierung stehen Ihnen in der Regel Zinsbindungen zwischen 5 und 20 Jahren zur Verfügung. Jede Zinsbindung hat ihre eigene Logik – und welche die richtige für Sie ist, hängt von mehreren Faktoren ab, die wir weiter unten genauer beleuchten.

Es zeigt sich, dass keine Laufzeit per se besser oder schlechter ist – sie muss zu Ihrer persönlichen Situation und Ihren Zielen passen. Während eine kurze Zinsbindung von fünf Jahren in einem Niedrigzinsumfeld verlockend günstig wirkt, setzt sie Sie dem Risiko aus, bei einem Zinsanstieg deutlich teurer zu refinanzieren. Eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kostet zwar oft einen Zinsaufschlag, schenkt Ihnen dafür aber Planungssicherheit über viele Jahre.

Die Wahl der richtigen Zinsbindung ist keine reine Mathematik – sie ist eine Abwägung zwischen Ihren finanziellen Möglichkeiten, Ihrer Risikobereitschaft und Ihren Plänen für die Zukunft. Folgende Fragen helfen Ihnen dabei, Ihre Entscheidung zu strukturieren und gut zu fundieren.

Wie hoch ist Ihr Restdarlehen?

Je größer das verbleibende Darlehen nach der ersten Zinsbindungsperiode, desto bedeutsamer ist der Zinssatz für Ihre monatliche Belastung. Bei einem Restdarlehen von 200.000 Euro macht ein Zinsunterschied von nur 0,5 Prozentpunkten über 15 Jahre einen erheblichen Betrag aus. Hohe Restdarlehen sprechen deshalb eher für eine längere Zinsbindung, um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren.

Wie ist Ihre persönliche Lebenssituation?

Planen Sie, die Immobilie in den nächsten Jahren zu verkaufen oder innerhalb der Familie zu übertragen? Dann kann eine kürzere Zinsbindung sinnvoll sein, da Sie so Flexibilität behalten und teure Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden. Möchten Sie hingegen dauerhaft in Ihrer Immobilie wohnen oder diese langfristig vermieten, sichert eine lange Zinsbindung Ihre Kalkulation über viele Jahre ab.

Wie hoch ist Ihre persönliche Risikobereitschaft?

Die Zinsentwicklung ist schwer vorherzusagen – das zeigen die vergangenen Jahrzehnte deutlich. Wer gut schlafen möchte, ohne sich Gedanken über mögliche Zinserhöhungen zu machen, fährt mit einer längeren Zinsbindung tendenziell ruhiger. Wer hingegen bereit ist, das Marktrisiko zu tragen und notfalls höhere Zinsen zu akzeptieren, kann bei einer kürzeren Laufzeit von einem möglicherweise günstigeren Zinseinstieg profitieren.

Wie hoch ist Ihre monatliche Tilgungsrate?

Eine höhere Tilgung bedeutet, dass Ihr Restdarlehen schneller sinkt – und damit verringert sich auch das Risiko, nach dem Ende der Zinsbindung auf einem hohen Schuldenberg zu sitzen. Wer die Tilgung in der Anschlussfinanzierung erhöht, kann manchmal bewusst eine kürzere Zinsbindung wählen, weil das Darlehen schneller abgebaut wird. Sprechen Sie mit unseren Baufinanzierungs-Experten über die optimale Kombination aus Zinsbindung und Tilgungshöhe für Ihre Situation.

Um die Auswirkungen verschiedener Zinsbindungen greifbar zu machen, schauen wir uns ein konkretes Szenario an. Angenommen, Ihr Restdarlehen nach der ersten Finanzierungsphase beträgt 180.000 Euro, und Sie vergleichen zwei Varianten: eine Zinsbindung über 10 Jahre und eine über 20 Jahre.

Das Beispiel zeigt: Die 20-jährige Zinsbindung kostet monatlich rund 60 Euro mehr, bietet dafür aber vollständige Kalkulationssicherheit über zwei Jahrzehnte. Nach 20 Jahren ist die Restschuld zudem deutlich geringer – das zahlt sich besonders dann aus, wenn die Zinsen bis dahin wieder gestiegen sein sollten. Welche Variante für Sie die bessere ist, entscheidet sich an Ihrer persönlichen Situation, Ihren Plänen und Ihrer Risikobereitschaft.

Wenn Ihre Zinsbindung noch nicht ausgelaufen ist, aber das Ende bereits absehbar ist, lohnt ein Blick auf das sogenannte Forward-Darlehen. Dabei vereinbaren Sie heute schon den Zinssatz für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung – bis zu mehrere Jahre im Voraus. So sichern Sie sich aktuelle Konditionen, auch wenn das Darlehen selbst erst später abgerufen wird.

Das ist besonders dann interessant, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung steigen werden. Im Gegenzug zahlen Sie einen Zinsaufschlag für jeden Monat, den das Forward-Darlehen im Voraus abgesichert wird – den sogenannten Forward-Aufschlag. Ob sich das rechnet, hängt von der Differenz zwischen dem gesicherten Zinssatz und dem dann tatsächlich geltenden Marktzins ab.

Wer seine Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern vermietet oder als Kapitalanlage hält, denkt bei der Anschlussfinanzierung anders – und das zu Recht. Für Kapitalanleger und Vermieter ist die Kalkulierbarkeit der monatlichen Kosten besonders wichtig, weil sie direkt die Rentabilität der Investition beeinflusst. Eine hohe Restschuld kombiniert mit steigenden Zinsen kann die Mietrendite empfindlich drücken.

Aus diesem Grund entscheiden sich viele Investoren bei der Anschlussfinanzierung bewusst für eine längere Zinsbindung, selbst wenn sie einen etwas höheren Zinssatz in Kauf nehmen müssen. Denn die Planungssicherheit ermöglicht es, Mieteinnahmen, laufende Kosten und Steueroptimierung zuverlässig aufeinander abzustimmen. Wer mehrere Immobilien in seinem Portfolio hat, sollte zudem darauf achten, die Zinsbindungen der einzelnen Objekte zeitlich zu staffeln, um nicht alle gleichzeitig neu finanzieren zu müssen.

Auch die steuerliche Perspektive spielt eine Rolle: die Schuldzinsen für den Immobilienkredit für vermietete Immobilien sind als Werbungskosten absetzbar. Je nach Einkommenssituation kann es deshalb steuerlich vorteilhaft sein, über einen längeren Zeitraum höhere Zinsen zu zahlen – das lohnt sich jedoch nur, wenn die Rechnung insgesamt aufgeht. Sprechen Sie hierüber auch mit Ihrem Steuerberater.

Der Gedanke, sich erneut durch Anträge, Unterlagen und Zinsvergleiche zu arbeiten, schreckt viele ab. Das Baufinanzierungs-Team der TARGOBANK sorgt dafür, dass dieser Prozess für Sie so unkompliziert wie möglich verläuft. Wir prüfen Ihre aktuelle Ausgangssituation, schauen uns Ihr Restdarlehen an und beraten Sie auf Basis der aktuellen Zinslandschaft – ehrlich und transparent.

Unsere TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten sind jederzeit für Sie da: telefonisch oder persönlich – je nachdem, wie es Ihnen am besten passt. Wir kümmern uns um alle Formalitäten und begleiten Sie von der ersten Beratung bis zur Unterzeichnung des Anschlussvertrags. So haben Sie einen verlässlichen Partner an Ihrer Seite, der den Übergang nahtlos gestaltet.

Die Anschlussfinanzierung wird über unseren exklusiven Partner, die Oldenburgische Landesbank (OLB), abgewickelt. Damit haben Sie Zugang zu attraktiven Konditionen und einem erfahrenen Finanzierungspartner, der seit Jahrzehnten auf dem deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt aktiv ist. Das Baufinanzierungs-Team der TARGOBANK sorgt dafür, dass der Zugang zu diesen Konditionen für Sie reibungslos und verständlich bleibt – ohne Fachjargon, ohne Umwege.

Unsere Leistungen für Ihre Anschlussfinanzierung auf einen Blick:

• Analyse Ihrer Ausgangssituation und des verbleibenden Darlehens
• Beratung zu aktuellen Zinsen und optimaler Zinsbindung
• Individuelle Finanzierungslösung ohne versteckte Kosten
• Reibungsloser, unbürokratischer Antragsprozess
• Zinsbindungen von bis zu 20 Jahren für maximale Planungssicherheit
• Persönliche Betreuung durch unsere Baufinanzierungs-Experten

Die Anschlussfinanzierung ist mehr als eine bürokratische Pflichtübung – sie ist eine echte Weichenstellung für die nächsten Jahre oder sogar Jahrzehnte. Die optimale Zinsbindung hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihren Plänen und Ihrer Risikobereitschaft ab. Eine kurze Zinsbindung bietet Flexibilität, eine lange Zinsbindung gibt Ihnen Sicherheit.

Für viele Eigennutzer, Vermieter und Kapitalanleger ist eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren der richtige Weg, um die zweite Finanzierungsrunde auf ein stabiles Fundament zu stellen. Das Baufinanzierungs-Team der TARGOBANK begleitet Sie dabei – von der ersten Analyse bis zur finalen Unterschrift – damit Sie ohne großen Aufwand nahtlos weiterfinanzieren können.

Vereinbaren Sie jetzt ein Beratungsgespräch und lassen Sie uns gemeinsam die optimale Lösung für Ihre Anschlussfinanzierung finden.