Die 10 häufigsten Fehler bei der Erstfinanzierung – und wie Sie sie vermeiden

Der Eigenkapitalanteil ist das Fundament jeder soliden Baufinanzierung, und wer ihn zu gering ansetzt, zahlt über die gesamte Laufzeit deutlich mehr. Banken bewerten das Risiko eines Darlehens maßgeblich danach, wie viel Eigenkapital Sie einbringen – je höher dieser Anteil, desto besser der Zinssatz, den Sie in der Regel erhalten. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten Sie aus eigenen Mitteln beisteuern, damit Sie von attraktiven Konditionen profitieren.

Viele Erstkäufer unterschätzen, dass Eigenkapital nicht nur Ersparnisse umfasst, sondern auch Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparverträge oder bereits abbezahlte Grundstücke einschließen kann. Prüfen Sie deshalb genau, welche Mittel Ihnen tatsächlich zur Verfügung stehen, bevor Sie einen Kaufpreis als Zielgröße festlegen.

Ein häufiger und folgenschwerer Fehler besteht darin, beim Kauf einer Immobilie ausschließlich den Kaufpreis im Blick zu haben – und die Nebenkosten völlig außer Acht zu lassen. Diese können je nach Bundesland und Konstellation zwischen neun und vierzehn Prozent des Kaufpreises betragen und müssen in der Regel aus eigenen Mitteln aufgebracht werden, da Banken sie selten mitfinanzieren. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro summieren sich die Nebenkosten schnell auf 40.000 bis 56.000 Euro.

Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, sowie Notar und Grundbuchkosten von rund zwei Prozent und gegebenenfalls eine Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent. Wer diese Positionen nicht sorgfältig kalkuliert, sieht sich plötzlich einer Finanzierungslücke gegenüber, die sich kaum noch kurzfristig schließen lässt. Setzen Sie die Nebenkosten deshalb von Anfang an als festen Bestandteil Ihrer Budgetplanung an.

In Phasen niedriger Zinsen erscheint eine kurze Zinsbindung verlockend, weil sie zunächst mehr Flexibilität verspricht – doch bei steigenden Zinsen kann diese Entscheidung schnell teuer werden. Eine Zinsbindung von fünf oder sieben Jahren mag im Augenblick günstig wirken, bedeutet aber, dass Sie nach Ablauf dieser Frist zu möglicherweise deutlich höheren Konditionen anschlussfinanzieren müssen. Für Erstfinanzierungen empfehlen Experten daher häufig eine Zinsbindung von mindestens zehn bis fünfzehn Jahren, um Planungssicherheit zu gewinnen.

Besonders Familien mit einem festen Haushaltsbudget profitieren von einer langen Zinsbindung, da sie die monatliche Rate über viele Jahre kalkulierbar hält und unerwartete Zinssprünge ausschließt. Selbstständige hingegen müssen abwägen, ob ihre Einkommenssituation eine langfristige Bindung erlaubt oder ob eine gewisse Flexibilität sinnvoller ist. Sprechen Sie diese Frage offen mit Ihrem Finanzierungsberater an, denn die optimale Zinsbindungsdauer hängt stets von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab.

Wer seinen anfänglichen Tilgungssatz zu niedrig wählt, verlängert die Laufzeit seines Darlehens erheblich und zahlt insgesamt deutlich mehr Zinsen – ein Fehler, der sich über Jahrzehnte summiert. Ein Tilgungssatz von lediglich einem Prozent, wie er früher verbreitet war, führt bei einem Darlehen über 300.000 Euro zu einer Laufzeit von in der Regel mehr als fünfzig Jahren. Setzen Sie den anfänglichen Tilgungssatz stattdessen auf mindestens zwei, besser noch drei Prozent an, damit das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückgezahlt ist.

Die höhere monatliche Rate durch eine stärkere Tilgung zahlt sich langfristig aus: Sie reduzieren die Restschuld schneller, verringern das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung und sind früher schuldenfrei. Nutzen Sie einen Finanzierungsrechner, um zu sehen, welchen Unterschied schon ein halber Prozentpunkt mehr Tilgung im Laufe der Jahre macht – die Ersparnis überrascht viele Erstfinanzierende.

Viele Erstkäufer gehen zur Hausbank und nehmen das erste Finanzierungsangebot an, ohne es mit anderen Konditionen zu vergleichen – und verschenken dabei bares Geld. Schon ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten macht bei einem Darlehen über 350.000 Euro und zwanzig Jahren Laufzeit eine Ersparnis von mehreren tausend Euro aus. Ein unabhängiger Vergleich verschiedener Anbieter gehört deshalb zu den wichtigsten Schritten auf dem Weg zur optimalen Erstfinanzierung.

Holen Sie mindestens drei bis vier Angebote von verschiedenen Banken, Direktbanken und unabhängigen Vermittlern ein, bevor Sie sich entscheiden. Achten Sie dabei nicht nur auf den Sollzins, sondern vor allem auf den effektiven Jahreszins, der alle Kosten widerspiegelt. Die TARGOBANK steht Ihnen mit einer ehrlichen Beratung und ihrem starken Finanzierungspartner OLB zur Seite, damit Sie einen fundierten Vergleich vornehmen können.

Ein großer Teil der Erstkäufer schöpft die verfügbaren Förderungen nicht aus und lässt damit erhebliche Summen ungenutzt, obwohl genau diese Programme für sie konzipiert wurden. Die KfW Bank bietet beispielsweise zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen an, die sich direkt auf Ihre Finanzierungskosten auswirken. Darüber hinaus fördern viele Bundesländer den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum durch Zuschüsse oder Bürgschaften.

Für Familien mit Kindern gibt es, bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen, zusätzlich das KfW Wohneigentumsprogramm "Jung kauft Alt" oder die Wohnraumförderung der einzelnen Bundesländer, die gezielt auf die Lebenssituation junger Familien zugeschnitten ist. Selbstständige sollten prüfen, ob sie durch bestimmte Einkommensvoraussetzungen ebenfalls Zugang zu öffentlichen Programmen erhalten. Lassen Sie diese Möglichkeiten von Ihrem Finanzierungsberater systematisch prüfen, bevor Sie Ihre Finanzierungsstruktur festlegen.

Wer seinen monatlichen Finanzierungsrahmen ausschließlich anhand des Nettoeinkommens berechnet, riskiert, sich finanziell zu übernehmen und im Alltag kaum noch Spielraum zu haben. Eine realistische Haushaltsrechnung berücksichtigt alle laufenden Ausgaben: Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Mobilität, Rücklagen für Reparaturen sowie Freizeit und unvorhergesehene Ausgaben. Erst der Betrag, der nach Abzug aller Lebenshaltungskosten vom Nettoeinkommen übrig bleibt, zeigt Ihnen, wie viel Rate Sie sich tatsächlich leisten können.

Als grobe Orientierung gilt: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens betragen, um ausreichend Puffer für unvorhergesehene Situationen zu behalten. Familien müssen dabei auch zukünftige Veränderungen einkalkulieren – etwa Elternzeit, Kindergartengebühren oder steigende Schulkosten. Eine ehrliche und vollständige Haushaltsrechnung schützt Sie davor, in eine Finanzierungsfalle zu tappen, und gibt Ihnen langfristige Sicherheit.

Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, außerplanmäßige Rückzahlungen auf Ihr Darlehen zu leisten und so die Laufzeit zu verkürzen sowie Zinskosten zu sparen – doch nicht jeder Kreditvertrag enthält dieses Recht. Wer ein Angebot unterzeichnet, ohne auf die Sondertilgungsklausel zu achten, kann eine Erbschaft, Bonuszahlung oder Steuererstattung nicht ohne Weiteres in die Finanzierung stecken.

Achten Sie beim Vertragsabschluss darauf, dass Ihnen jährliche Sondertilgungen von mindestens fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme erlaubt sind – viele Banken räumen dieses Recht standardmäßig ein, wenn man es aktiv einfordert. Die TARGOBANK berät Sie zu den Sondertilgungsoptionen, damit Sie finanzielle Spielräume nutzen können, sobald sie sich ergeben. Je früher Sie Sondertilgungen leisten, desto stärker wirken sie sich auf die Gesamtbelastung aus.

Selbstständige und Freiberufler stehen bei der Baufinanzierung vor einer besonderen Herausforderung: Banken beurteilen ihre Bonität anders als bei Angestellten, da das Einkommen meistens schwankt und nicht durch einen Arbeitsvertrag garantiert wird. Wer sein durchschnittliches Jahresnettoeinkommen der vergangenen zwei bis drei Jahre zu optimistisch ansetzt, riskiert eine Ablehnung des Kreditantrags oder muss mit deutlich schlechteren Konditionen rechnen. Stellen Sie deshalb frühzeitig vollständige Unterlagen zusammen: Steuerbescheide, betriebswirtschaftliche Auswertungen und aktuelle Gewinn und Verlust-Rechnungen.

Banken rechnen bei Selbstständigen häufig mit dem niedrigeren der beiden letzten Jahreseinkommen oder bilden einen Durchschnittswert, um das Risiko konservativ zu bewerten. Als Selbstständiger sollten Sie deshalb eine höhere Eigenkapitalquote einplanen und idealerweise mindestens drei stabile Einkommensjahre vorweisen können, bevor Sie eine Finanzierung beantragen.

Eine Immobilienfinanzierung läuft über Jahrzehnte ‐ und in dieser Zeit kann sich vieles verändern: Krankheit, Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder der Tod eines Partners können die finanzielle Grundlage einer Familie oder eines Selbstständigen erschüttern und die monatliche Rate zur ernsthaften Bedrohung werden lassen. Wer seine Finanzierung nicht durch geeignete Versicherungen absichert, riskiert im schlimmsten Fall den Verlust der eigenen vier Wände. Eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung sind zwar keine Pflicht, aber sie sind im Rahmen einer verantwortungsvollen Erstfinanzierung ratsam.

Prüfen Sie außerdem, ob eine Restschuldversicherung in Ihrer Situation sinnvoll ist – sie greift bei Arbeitslosigkeit oder schwerer Erkrankung und übernimmt vorübergehend die Ratenzahlung. Wichtig ist dabei, die Kosten dieser Versicherung in die Gesamtkalkulation einzubeziehen, da sie den effektiven Jahreszins erhöhen. Sprechen Sie Ihre Absicherungsbedarfe offen in der Beratung an, damit Ihr Finanzierungsplan wirklich zukunftssicher aufgestellt ist.

Die häufigsten Fehler bei der Erstfinanzierung entstehen nicht aus Unwissenheit, sondern aus dem Stress des Kaufprozesses und dem Wunsch, möglichst schnell in die eigenen vier Wände einzuziehen. Wer sich jedoch die Zeit nimmt, Eigenkapital realistisch zu bewerten, Nebenkosten vollständig einzuplanen, Angebote zu vergleichen und staatliche Förderungen auszuschöpfen, legt den Grundstein für eine Finanzierung, die langfristig trägt. Selbstständige und Familien sollten dabei ihre spezifischen Herausforderungen – schwankendes Einkommen, wachsende Haushaltskosten – von Anfang an in die Planung einbeziehen.

Eine gute Baufinanzierung ist mehr als ein Darlehen: Sie ist die Grundlage für ein Leben in Sicherheit und Selbstbestimmung. Die TARGOBANK steht Ihnen auf diesem Weg mit erfahrenen Beratern, transparenten Konditionen und flexiblen Finanzierungslösungen an der Seite – damit Ihr Traum vom Eigenheim zu einer verlässlichen Realität wird.