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Checkliste für Käufer und Inhaber Liquiditäts-Check: Wie stabil ist meine Immobilien­finanzierung?

Eine Immobilie kaufen – das ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Ob Sie zum ersten Mal kaufen oder Ihr Portfolio als Kapitalanleger erweitern: Der Schlüssel zu einer soliden Investition liegt in der Planung. Diese Checkliste hilft Ihnen, Ihre finanzielle Ausgangssituation ehrlich zu bewerten, Risiken früh zu erkennen und Ihre Finanzierung von Anfang an stabil aufzustellen.

Unsere Expertin zum Thema:
Heike Albert

Eigenkapital und Eigenmittel prüfen

Ihr Eigenkapital ist das Fundament jeder Immobilienfinanzierung. Je mehr Sie selbst einbringen, desto besser sind in der Regel die Konditionen – und desto geringer ist Ihr monatliches Risiko. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln stammen.

Rechnen Sie alle verfügbaren Eigenmittel zusammen – Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparverträge, Schenkungen oder Eigenleistungen beim Bau. Vergessen Sie dabei nicht, dass ein Teil Ihrer Rücklagen als Liquiditätspuffer erhalten bleiben sollte.

  • Gesamtes Eigenkapital (Konten, Depots, Bausparverträge) zusammenstellen und dokumentieren

  • Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) separat berechnen und von Eigenkapital abziehen

  • Prüfen, ob mindestens 3 Netto-Monatsgehälter als Liquiditätspuffer nach Abzug aller Eigenmittel erhalten bleiben

  • Schenkungen oder Darlehen aus dem Familienkreis schriftlich festhalten

  • Eigenleistungen realistisch bewerten – nur kalkulierbare Positionen einrechnen

  • Eigenkapitalquote am Kaufpreis ausrechnen (Eigenkapital ÷ Kaufpreis × 100)

Tipp
Der Anteil des Eigenkapitals am Kaufpreis hat direkten Einfluss auf den Zinssatz. Sprechen Sie mit den TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten, welche Eigenkapitalquote für Ihr Vorhaben sinnvoll ist – und wie sich die Finanzierung optimal gestalten lässt.

Einnahmen und monatliche Ausgaben gegenüberstellen

Eine realistische Haushaltsrechnung zeigt Ihnen, wie viel Spielraum Sie monatlich für die Finanzierungsrate haben. Viele Käufer unterschätzen ihre laufenden Kosten – das führt später zu Engpässen. Rechnen Sie ehrlich: Alle regelmäßigen Ausgaben zählen, auch die kleinen.

  • Monatliches Nettoeinkommen aller Haushaltsmitglieder aufaddieren

  • Alle festen monatlichen Ausgaben auflisten (Miete, Versicherungen, Abos, laufende Kredite)

  • Variable Ausgaben der letzten 6 Monate aus dem Kontoauszug ermitteln und mitteln

  • Freien monatlichen Betrag ermitteln: Einnahmen minus alle Ausgaben

  • Maximale Monatsrate auf maximal 35 - 40 Prozent des Nettoeinkommens begrenzen

  • Bei Kapitalanlegern: Mieteinnahmen mit realistischem Abschlag (Leerstand, Verwaltung) in die Rechnung einbeziehen

Cashflow und Mietrendite kalkulieren

Kaufen Sie zur Kapitalanlage, ist der monatliche Cashflow Ihre wichtigste Kennzahl. Er zeigt, ob die Immobilie sich selbst trägt – oder ob Sie monatlich draufzahlen. Ein positiver Cashflow schafft finanzielle Freiheit. Ein negativer Cashflow kann in der Gesamtbetrachtung vertretbar sein, wenn er bewusst geplant, steuerlich berücksichtigt und langfristig tragbar ist - vorausgesetzt, die Liquidität ist dauerhaft gesichert.

Kalkulieren Sie konservativ: Planen Sie Leerstand ein und setzen Sie nicht die maximal mögliche Miete an, sondern die nachhaltig erzielbare.

  • Brutto-Mietrendite berechnen: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

  • Netto-Mietrendite ermitteln: Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten einrechnen

  • Monatlichen Cashflow berechnen: Mieteinnahmen minus Rate, Hausgeld, Verwaltung und Rücklagen

  • Leerstandsquote von mindestens 5 – 8 Prozent der Jahreskaltmiete einkalkulieren

  • Lokalen Mietspiegel oder Vergleichsangebote zur Mietpreisvalidierung heranziehen

  • Cashflow-Szenario bei steigenden Zinsen (Anschlussfinanzierung) durchrechnen

Gut aufgestellt bei Anlageobjekten
Eine flexible Kombination aus Zinsbindung, Tilgungsrate und Laufzeit hilft Ihnen, Cashflow und Steuervorteile optimal zu nutzen. Die TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Finanzierungsstruktur passend zu Ihrer Anlagestrategie ausrichten – transparent und auf Augenhöhe.

Risikopuffer und Rücklagen einplanen

Unerwartete Kosten gehören zur Immobilie dazu: eine defekte Heizung, ein Wasserrohrbruch, ein Leerstand. Wer keine Rücklagen hat, gerät schnell unter Druck. Planen Sie deshalb von Anfang an einen Puffer ein – das sichert Ihre Liquidität auch in schwierigen Phasen.

  • Monatliche Instandhaltungsrücklage einplanen (Richtwert: 1 – 1,5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche)

  • Für ältere Immobilien: Sanierungsbedarf und mögliche Modernisierungskosten vor dem Kauf schätzen lassen

  • Notfallreserve von mindestens 3 Netto-Monatsgehältern auf einem separaten Konto bereithalten

  • Mietausfall-Szenario (z. B. 3 – 6 Monate Leerstand) finanziell durchspielen

  • Ausreichende Versicherungen abschließen (Gebäudeversicherung, Haftpflicht für Vermieter)

  • Prüfen, ob Versicherungen die Rate im Ernstfall absichern

Wichtiger Hinweis
Viele Käufer unterschätzen die laufenden Bewirtschaftungskosten einer Immobilie. Hausgeldzahlungen in einer Eigentümergemeinschaft können steigen – planen Sie dafür ausreichend Puffer ein und fragen Sie nach der aktuellen Höhe der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft.

Finanzierungsstruktur und Konditionen vergleichen

Die Struktur Ihrer Finanzierung beeinflusst direkt, wie flexibel und stabil Sie langfristig aufgestellt sind. Eine zu kurze Zinsbindung kann bei steigenden Zinsen teuer werden. Eine zu hohe Rate belastet die monatliche Liquidität. Die richtige Balance aus Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsmöglichkeiten schützt Sie vor unnötigen Risiken.

  • Verschiedene Zinsbindungszeiträume (10, 15, 20 Jahre) vergleichen und Zinsänderungsrisiko abwägen

  • Anfangstilgung festlegen – bei Kapitalanlegern oft niedriger (1 – 2 %), um Cashflow zu schonen

  • Sondertilgungsmöglichkeiten von mindestens 5 Prozent jährlich vereinbaren

  • Effektiven Jahreszins (nicht nur Sollzins) als Vergleichsgröße nutzen

  • Bereitstellungszinsen und Auszahlungsmodalitäten klären – besonders bei Neubauprojekten

  • Fördermöglichkeiten prüfen (z. B. KfW-Programme für energieeffiziente Sanierungen)

  • Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung bereits mitdenken und grob kalkulieren

Tipp
Schnelle und unbürokratische Bearbeitung ist bei Immobilienkäufen entscheidend – denn Verkäufer erwarten zügige Finanzierungszusagen. Die TARGOBANK Baufinanzierungsexperten begleiten Sie persönlich und sorgen, mit unserem Finanzierungspartner der oldenburgischen Landesbank, für verlässliche Abläufe.

Steuerliche Aspekte berücksichtigen

Vermietete Immobilien bieten je nach individueller Steuersituation steuerliche Vorteile, beispielsweise durch steuerlich absetzbare Finanzierungszinsen, Abschreibungen und weitere Werbungskosten.

Wichtig: Lassen Sie sich von einem Steuerberater individuell beraten, bevor Sie kaufen.

  • Prüfen lassen, welche Finanzierungskosten bei vermieteten Immobilien steuerlich als Werbungskosten anerkannt werden.

  • Absetzung für Abnutzung (AfA) auf Gebäudeanteil berechnen und einplanen

  • Kaufpreisaufteilung in Grundstück und Gebäudeanteil im Kaufvertrag klar dokumentieren

  • Steuerbelastung aus Mieteinnahmen auf das persönliche Einkommen hin bewerten lassen

  • Spekulationsfrist (10 Jahre) bei geplantem Wiederverkauf im Blick behalten

  • Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht frühzeitig in die Planung einbeziehen

Fazit: Wer plant, gewinnt

Eine stabile Immobilienfinanzierung entsteht nicht zufällig – sie ist das Ergebnis ehrlicher Zahlen, realistischer Szenarien und einer Finanzierungsstruktur, die zu Ihrer Lebenssituation passt. Mit dieser Checkliste haben Sie die wichtigsten Stellschrauben im Blick: von Eigenkapital und Cashflow über Rücklagen bis hin zu steuerlichen Vorteilen.

Wenn Sie Ihre Situation eingehend prüfen möchten, stehen Ihnen die TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten persönlich zur Seite. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch – und stellen Sie Ihre Investition von Anfang an auf solides Fundament.

Bei unserem exklusiven Baufinanzierungspartner, der Oldenburgischen Landesbank (OLB), haben wir Zugang zu attraktiven Konditionen, die wir Ihnen gerne vermitteln. Im Falle eines Abschlusses ist daher die OLB Ihr Vertragspartner. Den genauen Leistungsumfang entnehmen Sie bitte den Finanzierungsbedingungen der OLB.

Wir beraten Sie gerne persönlich

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