Checkliste für Käufer und Inhaber Immobilien Kaufvertrags-Check vor der Unterschrift

Der Moment kurz vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag der Immobilie ist entscheidend – und gleichzeitig der, in dem viele Käufer unter Zeitdruck geraten. Dabei zahlt es sich aus, den Vertrag gründlich zu prüfen, bevor Sie sich binden. Diese Checkliste führt Sie Schritt für Schritt durch die relevanten Punkte: von der Prüfung des Grundbuchs über steuerliche Aspekte bis hin zur Finanzierungsbestätigung. So gehen Sie gut aufgestellt in die Vertragsunterzeichnung – und in Ihre Investition.

Unser Experte zum Thema:

Stephan Harikantha

30. Juli 2026

Grundbuch und Eigentumssituation prüfen

Das Grundbuch ist das zentrale Register für die dinglichen Rechte und Belastungen rund um eine Immobilie. Wenn das Grundbuch nicht aufmerksam gelesen wird, gehen unter Umständen Altlasten wie z.B. Hypotheken, Grundschulden oder Wegerechte, auf Sie als den neuen Eigentümer über, sofern diese vor dem Eigentumsübergang nicht gelöscht werden. Beantragen Sie als Käufer rechtzeitig einen aktuellen Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht.

Besonders bei Anlageobjekten und Mietimmobilien lohnt sich eine genaue Prüfung: Bestehende Belastungen können Ihren Cashflow erheblich beeinflussen.

Aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate) anfordern und vollständig lesen.
Abteilung I prüfen Verkäufer als eingetragenen Eigentümer verifizieren – keine Abweichungen zum Vertrag zulassen.
Abteilung II prüfen: Gibt es Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Vorkaufsrechte?
Abteilung III prüfen: Welche Grundschulden oder Hypotheken sind eingetragen?
Klären, ob eingetragene Belastungen zur Vertragsunterzeichnung gelöscht werden.
Bei Erbengemeinschaften: Zustimmung aller Miteigentümer schriftlich bestätigen lassen.

Tipp

Es besteht die Möglichkeit das Darlehen des Verkäufers und somit das eingetragene Grundpfandrecht zu übernehmen. Bezüglich der genauen Einzelheiten sollten Sie sich genau beraten lassen.

Vertragsinhalt und Kaufpreis

Den Kaufvertragsentwurf erhalten Sie in der Regel einige Tage vor dem Notartermin. Nutzen Sie diese Zeit, um ihn in Ruhe zu lesen – am besten gemeinsam mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht. Prüfen Sie insbesondere, ob alle mündlichen Absprachen mit dem Verkäufer auch schriftlich festgehalten sind.

Kaufpreis, Zahlungsziel und Zahlungsmodalitäten korrekt prüfen.
Vertragsgegenstand genau beschreiben lassen: Fläche, Lage, Zugehör (Stellplatz, Keller, Einbauküche).
Übergabedatum und -modalitäten schriftlich festlegen.
Gewährleistungsausschlüsse prüfen: Welche Mängel sind explizit ausgenommen?
Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen nachvollziehen.
Alle mündlichen Zusagen des Verkäufers schriftlich in den Vertrag aufnehmen lassen.
Kostenübernahme für Notargebühren und Grunderwerbsteuer eindeutig regeln.

Achtung

Lassen Sie keine Absprachen außerhalb des notariellen Vertrags zu. Mündliche Nebenanreden sind im Regelfall form nichtig und rechtlich unbeachtlich. Wer sich dennoch darauf beruft, trägt die volle Beweislast, was in der Praxis kaum zu erfüllen ist.

Objekt und bauliche Situation

Vor der Unterschrift sollten Sie die Immobilie noch einmal gründlich besichtigen – am besten mit einem unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen. Das gilt sowohl für ältere Gebäude als auch Neubauten, bei denen verborgene Mängel den Wert erheblich mindern können. Als Investor schützen Sie damit auch Ihre Renditekalkulation.

Abschließende Besichtigung vor dem Notartermin durchführen.
Baugenehmigungen und Baupläne auf Vollständigkeit prüfen.
Energieausweis anfordern und Energieeffizienzklasse bewerten.
Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen einschätzen lassen.
Altlasten im Baulastenverzeichnis ausschließen.
Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre lesen.
Rücklagenstand der Eigentümergemeinschaft prüfen – zu wenig Rücklage kann zukünftige Sonderumlagen bedeuten.

Steuerliche und rechtliche Aspekte

Für Kapitalanleger und Vermieter ist die steuerliche Gestaltung rund um den Kauf ein wesentlicher Hebel für die Rendite. Zinsen, Abschreibungen und Werbungskosten lassen sich geltend machen – wenn Sie die Weichen rechtzeitig richtig stellen. Klären Sie steuerliche Fragen immer vorab mit Ihrem Steuerberater, nicht erst nach dem Kauf.

Grunderwerbsteuersatz für das jeweilige Bundesland prüfen (3,5 % bis 6,5 %).
Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück für die Abschreibung (AfA) klären.
Mögliche Umsatzsteuerpflicht bei gewerblichen Immobilien mit Steuerberater besprechen.
Spekulationsfrist von zehn Jahren für die steuerliche Planung berücksichtigen.
Finanzierungskosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen – Belege sichern.
Bei denkmalgeschützten Objekten: Erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten prüfen.

Gut aufgestellt bei Anlageobjekten

Eine Immobilie ist mehr als ein Sachwert – sie ist eine langfristige Investition in Ihre finanzielle Freiheit. Die TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten beraten Sie transparent und auf Augenhöhe: von der Finanzierungsstruktur über die Laufzeit bis hin zur Optimierung Ihres Cashflows. So ist Ihre Investition von Anfang an solide aufgestellt.

Finanzierung sicherstellen

Ohne verbindliche Finanzierungszusage sollten Sie keinen Kaufvertrag unterschreiben. Die Finanzierungsbestätigung schützt Sie – und gibt Ihnen Verhandlungssicherheit gegenüber dem Verkäufer. Klären Sie im Vorfeld auch, wie Sie Rate und Laufzeit so kombinieren, dass Cashflow und Steuervorteile optimal zusammenspielen.

Schriftliche Finanzierungszusage Ihres Kreditgebers vor dem Notartermin vorlegen.
Zinsbindungsdauer und monatliche Rate auf Ihren Cashflow oder die Haushaltssituation abstimmen.
Tilgungssatz so wählen, dass Steuervorteile bei Kapitalanlegern und Liquidität im Gleichgewicht bleiben. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater beraten.
Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus Eigenkapital einkalkulieren.
Sondertilgungsoptionen prüfen – für mehr Flexibilität.
Auszahlungszeitpunkt des Darlehens mit dem Zahlungsziel im Kaufvertrag abgleichen.

Tipp

Die TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten begleiten Sie mit unserem Finanzierungspartner der Oldenburgischen Landesbank mit persönlicher Beratung und helfen Ihnen, Rate und Laufzeit so zu kombinieren, dass Ihre Finanzierung optimal strukturiert ist – schnell, verlässlich und unbürokratisch.

Notartermin vorbereiten

Der Notartermin ist der formale Abschluss des Kaufprozesses. Der Notar beurkundet den Vertrag und handelt dabei neutral – er berät keine der beiden Seiten. Bringen Sie alle erforderlichen Unterlagen mit und lesen Sie den Vertragsentwurf vorab vollständig durch. Fragen, die Sie vor dem Termin nicht klären, klären Sie beim Termin direkt mit dem Notar.

Gültigen Personalausweis oder Reisepass mitbringen.
Kaufvertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin lesen und offene Fragen klären.
Steueridentifikationsnummer bereithalten (für die Grunderwerbsteuermeldung).
IBAN für die Kaufpreiszahlung und Kontoverbindung schriftlich vorbereiten.
Finanzierungsbestätigung beim Termin vorlegen oder vorab an den Notar senden.
Bei Vollmachten: Notariell beglaubigte Originalvollmacht mitbringen.
Nach der Beurkundung: Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch bestätigen lassen (erfolgt i. d. R. schriftlich durch das Grundbuchamt oder den Notar).

Fazit: Unterschreiben Sie erst, wenn alles stimmt

Ein Kaufvertrag bindet Sie langfristig – rechtlich wie finanziell. Wer das Grundbuch liest, den Vertragsinhalt prüft, die Immobilie kennt und die Finanzierung gesichert hat, geht gestärkt in den Notartermin. Diese Checkliste gibt Ihnen die Struktur, die Sie brauchen, um keine wichtigen Punkte zu übersehen.

Die TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten begleiten Sie mit unserem Finanzierungspartner der Oldenburgischen Landesbank mit persönlicher Beratung – damit Ihre Investition von Anfang an auf einem soliden Fundament steht.

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