Checkliste für Käufer und Inhaber Besichtigungs-Check: Diese Punkte sollten Sie prüfen

Eine Immobilie kaufen Sie nicht nach Bauchgefühl – zumindest nicht allein. Ob Eigenheim oder Kapitalanlage: Der erste Eindruck täuscht oft, und versteckte Mängel können Ihre Investition empfindlich belasten. Mit dieser Checkliste gehen Sie jede Besichtigung strukturiert und mit klarem Blick an – damit Sie am Ende eine fundierte Entscheidung treffen und gut aufgestellt in Ihre Immobilienpläne starten.

Unser Experte zum Thema:

Marcus Wetzel

30. Juli 2026

Lage und Umfeld

Die Lage einer Immobilie verändert sich nicht – alles andere lässt sich renovieren oder modernisieren. Prüfen Sie das Umfeld deshalb besonders sorgfältig, bevor Sie sich von der Wohnung oder dem Haus selbst begeistern lassen. Für Kapitalanleger ist die Mikrolage außerdem entscheidend für Mietrendite und Wertsteigerungspotenzial.

Besuchen Sie das Objekt möglichst zu verschiedenen Tageszeiten – einmal tagsüber und einmal abends. So erkennen Sie Lärmquellen, Parksituation und die tatsächliche Nachbarschaft realistisch.

Prüfen Sie Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Autobahn und Radwege.
Erkunden Sie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Freizeitangebote in der Nähe.
Notieren Sie Lärmquellen wie Bahnlinien, Gewerbegebiete oder Hauptstraßen.
Recherchieren Sie geplante Bau- oder Infrastrukturprojekte in der Gemeinde.
Beurteilen Sie den Zustand der umliegenden Gebäude und Straßen.
Prüfen Sie Hochwasserrisiken über das amtliche Hochwassergefahrenatlas Ihres Bundeslandes.
Sprechen Sie kurz mit Nachbarn – offene Fragen lassen sich so manchmal schnell klären.

Tipp

Für Kapitalanleger gilt: Achten Sie auf die Leerstandsquote in der Region. Eine niedrige Quote deutet auf eine stabile Nachfrage nach Mietwohnungen hin – und schützt in der Regel Ihren Cashflow.

Gebäude und Außenbereich

Schäden am Gebäude lassen sich von außen oft besser erkennen als von innen. Nehmen Sie sich Zeit für eine gründliche Begehung rund ums Haus, bevor Sie die Tür öffnen. Risse im Mauerwerk, beschädigte Dachziegel oder ein vernachlässigter Eingangsbereich sind erste Hinweise auf möglichen Sanierungsbedarf – und damit auf zusätzliche Kosten.

Kontrollieren Sie Fassade und Außenwände auf Risse, Feuchtigkeitsflecken oder abblätternden Putz.
Begutachten Sie das Dach auf sichtbare Schäden, fehlende Ziegel oder Moosbewuchs.
Prüfen Sie Regenrinnen, Fallrohre und die Abdichtung an Fenster- und Türrahmen.
Schauen Sie sich Keller und Souterrainbereiche auf Feuchtigkeit und Schimmelspuren an.
Beurteilen Sie den Zustand von Außentreppen, Balkonen und Terrassen.
Erfragen Sie das Baujahr und bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen am Gebäude.
Prüfen Sie bei Eigentumswohnungen den Pflegezustand des Gemeinschaftseigentums.

Hinweis

Lassen Sie bei älteren Objekten – speziell aus der Zeit vor 1980 – prüfen, ob Asbest verbaut wurde. Die Sanierung belasteter Materialien ist kostspielig und zeitaufwendig.

Innenräume und Ausstattung

Im Inneren zeigt eine Immobilie, was wirklich in ihr steckt. Gehen Sie Raum für Raum systematisch vor und lassen Sie sich nicht von einer frischen Schicht Farbe blenden. Feuchtigkeitsschäden verstecken sich gern hinter Möbeln oder unter Tapeten. Nehmen Sie sich genug Zeit – eine Besichtigung in unter 30 Minuten reicht selten aus.

Prüfen Sie Wände, Decken und Böden in jedem Raum auf Flecken, Risse oder Verfärbungen.
Öffnen und schließen Sie alle Fenster und Türen – achten Sie auf Klemmen, Zugluft und Schäden.
Testen Sie Wasserdrucke und Abflüsse in Küche und Badezimmer.
Prüfen Sie Fliesen auf Hohlstellen durch leichtes Klopfen.
Schauen Sie hinter freistehende Möbel und in Ecken, um Schimmel zu erkennen.
Klären Sie, welche Einbauküche, Armaturen oder Einbauten mitverkauft werden.
Messen Sie wichtige Räume aus und vergleichen Sie mit dem Grundriss und den Angaben im Exposé.
Achten Sie auf Gerüche – Muffigkeit kann auf Feuchtigkeit oder mangelnde Belüftung hinweisen.

Gut zu wissen:

Beauftragen Sie bei konkretem Kaufinteresse einen unabhängigen Bausachverständigen. Er kann in der Regel verdeckte Mängel erkennen, die das bloße Auge übersieht – und gibt Ihnen eine verlässliche Grundlage für Preisverhandlungen.

Technik, Heizung und Energieeffizienz

Heizung, Elektrik und Dämmung sind keine Kleinigkeiten – sie entscheiden über Ihre laufenden Betriebskosten und Ihren Sanierungsaufwand in den nächsten Jahren. Gerade das Gebäudeenergiegesetz stellt Käufer vor neue Anforderungen. Informieren Sie sich frühzeitig, was auf Sie zukommt.

Verlangen Sie den Energieausweis und prüfen Sie die Energieeffizienzklasse.
Erfragen Sie Baujahr, Typ und letzten Wartungsnachweis der Heizungsanlage.
Klären Sie, ob die Heizung den aktuellen energetischen Anforderungen entspricht oder bald erneuert werden muss.
Prüfen Sie den Zustand der Elektroinstallation – achten Sie auf Sicherungskasten, Leitungen und Steckdosen.
Fragen Sie nach dem Dämmzustand von Dach, Keller und Außenwänden.
Prüfen Sie, ob Solar- oder Photovoltaikanlagen vorhanden sind und welchen Vertragsstatus sie haben.
Fragen Sie nach den Durchschnittswerten der Nebenkosten der letzten zwei bis drei Jahre.

Tipp

Planen Sie potenzielle Sanierungskosten direkt in Ihre Finanzierungsrechnung ein. Unsere TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten helfen Ihnen, einen realistischen Finanzierungsrahmen zu ermitteln.

Unterlagen und rechtliche Prüfung

Ein solider Kauf steht auf einer soliden Dokumentenbasis. Fordern Sie alle relevanten Unterlagen rechtzeitig an – manche Dokumente benötigen Sie ohnehin für die Finanzierungsanfrage. Unvollständige oder widersprüchliche Unterlagen sind ein klares Warnsignal.

Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an und prüfen Sie Belastungen und Einschränkungen.
Lassen Sie sich den Bebauungsplan und ggf. Baugenehmigungen vorlegen.
Prüfen Sie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.
Fragen Sie nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen und beschlossenen Instandhaltungsmaßnahmen.
Klären Sie die Höhe der aktuellen Instandhaltungsrücklage.
Lassen Sie sich laufende Mietverträge und Mieteinnahmen schriftlich nachweisen.
Prüfen Sie, ob laufende Rechtsstreitigkeiten oder offene Erschließungskosten bestehen.
Beauftragen Sie bei Bedarf einen Rechtsanwalt oder Notar für die Vertragssprüfung.

Hinweis

Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag, bevor Ihre Finanzierung verbindlich zugesagt ist. Eine Finanzierungsbestätigung kann Sie vor unkalkulierbaren Risiken schützen und die Position gegenüber dem Verkäufer stärken.

Besondere Punkte für Kapitalanleger

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, denkt in anderen Kategorien: Mietrendite, Cashflow, steuerliche Absetzbarkeit und langfristige Wertsteigerung stehen im Fokus. Diese Punkte ergänzen die allgemeine Besichtigungs-Checkliste und helfen Ihnen, das Ertragspotenzial realistisch einzuschätzen.

Eine gut geplante Kapitalanlage schafft finanzielle Freiheit – und unsere TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten begleiten Sie dabei, die Finanzierungsstruktur passend aufzustellen.

Berechnen Sie die Brutto- und Nettomietrendite auf Basis der tatsächlichen Ist-Miete.
Prüfen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des aktuellen Mietspiegels.
Klären Sie Mietpreisbremse und mögliche Mieterhöhungsspielräume in der Lage.
Prüfen Sie Bonität und Miethistorie vorhandener Mieter – soweit rechtlich zulässig.
Kalkulieren Sie Leerstandsrisiken und Mietausfälle in Ihre Renditeberechnung ein.
Besprechen Sie mit einem Steuerberater, welche Kosten steuerlich absetzbar sind.
Planen Sie Rate und Laufzeit der Finanzierung so, dass der monatliche Cashflow positiv bleibt.
Vergleichen Sie die Finanzierungskonditionen – flexible Laufzeiten und Tilgungssätze optimieren Ihre Rendite langfristig.

Eine Immobilie ist mehr als ein Sachwert – sie ist eine langfristige Investition in Ihre finanzielle Freiheit. Unsere TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten unterstützen Sie persönlich dabei, Ihr Vorhaben erfolgreich zu realisieren: transparent, kompetent und auf Augenhöhe – vom ersten Gespräch an.

Fazit: Gut vorbereitet ist halb gekauft

Eine strukturierte Besichtigung kann Sie vor teuren Überraschungen stärken und schützen. Gehen Sie jede Besichtigung mit dieser Checkliste an – Lage, Gebäude, Technik, Unterlagen und bei Kapitalanlagen auch Rendite und Cashflow. Wer frühzeitig die richtigen Fragen stellt, trifft am Ende häufig die richtige Entscheidung. Und wenn die Entscheidung gefallen ist, sind unsere TARGOBANK Baufinanzierungs-Experten an Ihrer Seite – für eine Finanzierung, die zu Ihren Zielen passt.

Bei unserem exklusiven Baufinanzierungspartner, der Oldenburgischen Landesbank (OLB), haben wir Zugang zu attraktiven Konditionen, die wir Ihnen gerne vermitteln. Im Falle eines Abschlusses ist daher die OLB Ihr Vertragspartner. Den genauen Leistungsumfang entnehmen Sie bitte den Finanzierungsbedingungen der OLB.

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